Каталог :: Право

Диплом: Приватизация жилищного фонда

     Оглавление
     Введение.......................................................... 3
     Глава I. Понятие, принципы и условия приватизации жилищного фонда .  5 
     § 1. Правовое регулирование приватизации жилищного фонда..5
     § 2. Условия приватизации.................................. 22
     Глава II. Порядок оформления правомочий собственника..............26
     § 1. Общие положения по приватизации жилья.............. ..26
     §  2.  Возникновение права  собственности  на приватизированное жилое
помещение............................................ 34
     Глава III. Правовой статус собственника жилья. ........... ........... 44
     § 1. Права собственника жилья и членов его семьи.............  44
     § 2. Обязанности собственника жилья .........................54
     Заключение....................................................60
     Библиография..................................................63
                                 Введение                                 
Переход к рынку жилья принципиально меняет роль государства в экономике.
Формирование экономических отношений, основанных на законах рынка, с
неизбежностью связано с проведением радикальных преобразовании не только в
области обмена, производства и потребления, но и в жилищной сфере. Сущность
преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка
жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики. В новых
социально-экономических условиях жилье становится обычным товаром, предметом
купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный
процесс может успешно развиваться лишь при условии, если такой товар, как
жилье, будет фигурировать на рынке в достаточном количестве, т. е. появится
множество продавцов и покупателей жилья, имеющих право его отчуждать и
приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные
выступать на рынке жилья в качестве продавцов.
Идея осуществления столь коренной ломки отношении собственности в жилищной
сфере формировалась постепенно, причем в неразрывной связи с
решением вставшей перед обществом задачи перехода к экономическим отношениям,
основанным на законах рынка, на развитии инициативы участников этих
отношений.
Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной
собственности с очевидностью показал, что государство в силу
ряда причин не способно осуществлять эти задачи. Главной причиной, которая
действовала постоянно, была недостаточность материальных и финансовых
ресурсов для строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание
государственного жилищного фонда было убыточным, поскольку получаемое с 
нанимателей квартирная плата была “самой низкой в мире” и покрывала лишь
незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного
жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых
государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.
До перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере возможность
I
продажи жилья (и то в установленных законом пределах) имели только граждане -
“личные собственники”. Жилые помещения, которыми граждане пользовались на
основании договоров найма в домах государственного и муниципального жилищного
фонда, не могли быть предметом продажи и иных сделок. Проводимая в стране
жилищная реформа имеет целью включить эти жилые помещения в рыночный оборот
путем передачи их в собственность граждан, т. е. путем приватизации.
Приватизация составляет основу при формировании рынка жилья.
В настоящее время основным источником возникновения права частной
собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного
и муниципального жилищных фондов.
                                 Глава I.                                 
     Понятие, принципы и условия приватизации жилищного фонда. § 1. Правовое
регулирование приватизации жилищного фонда.
В России согласно действующему законодательству приватизации жилья означает
бесплатную передачу жилых помещений из государственной или муниципальной
собственности в собственность проживающих в них граждан
В данном случае происходит прекращение права собственности _ государства или
права муниципальной собственности на отдельные жилые помещения или жилые
дома. Это экономический и социальный процесс огромного значения, поскольку,
он направлен на коренное изменение отношений собственности в жилищной сфере.
В результате осуществления приватизации жилья в масштабах страны должно
произойти существенное уменьшение объемов государственной и муниципальной
собственности и выдвижения на первое место частной собственности на жилье.
Первым нормативным актом, положившим начало законодательству о приватизации
жилья, было постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 года “О
порядке продажи гражданам в личную собственность квартир в домах
государственного и общественного жилищного фонда”1. На его основе в
     СП СССР. 1989. №1. Ст. 4.
РСФСР было принято Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность
и оплате расходов на их содержание и ремонт1. В дальнейшем
аналогичным нормам появилось в Законе “О собственности в СССР” (Ст. 7)2
.
Отличительной особенностью названых нормативных актов было то, что они
предусматривали приватизацию жилья в форме его выкупа на основании “сметной
стоимости с учетом остаточной стоимости в действующих ценах”, т. е. на
условиях полной оплаты. Таким образом, на первое место ставился интерес к
государству, которое не поло на то, чтобы передать жилье гражданам
безвозмездно, разрешало выкупить его, причем за большие суммы. Лишь немногие
граждане смогли воспользоваться этим правом, приватизация жилья путем его
выкупа гражданами у государства не получила распространения.
Важным шагом в развитии законодательства о приватизации жилья было принятие
Закона РСФСР “О собственности в РСФСР” от 24 декабря 1990 года3 и
Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик4.
В пункте 3 ст. 13 Закона “О собственности в РСФСР” было закреплено право
нанимателя жилого помещения в доме государственного и муниципального
жилищного фонда и членов его семьи “Приобрести в собственность
     1 Утвервдение постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21
апреля 1989 г. /СП РСФСР. 1989. № 13. Ст. 72. См. также: решение исполкома
Моссовета я Президиума МГСПС от 27 июля 1989 г. № 1273-57-9 “О продаже
гравданам квартир в личную собственность я оплате расходов иа их содержание н
ремонт”.
     2 Ведомости Съезда народных депутатов СССР в Верховного Совета
СССР. 1990.№11.Ст. 164.
     3 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета
РСФСР. 1991. № 30. Ст. 416.
     4 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР.
1991. № 26. Ст. 733.
соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям,
предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в Российскую
Федерацию”. Здесь на первое место ставилось приобретение гражданами жилья в
собственность путем выкупа (приватизации). Но наряду с этим предусматривалась
возможность приобретения жилья в собственность и “по другим основания”. Закон
не раскрыл, какие основания имелись ввиду. Однако сам факт допущения
приватизации жилья не только путем его выкупа у государства следует
рассматривать как признак того, что первоначальное представление о
приватизации жилья как передачи его гражданам только за деньги претерпело
серьезную трансформацию.
Следует отметить, что понятие “приватизации жилья” и “рынок жилья” внедрялись
постепенно. Немалое значение в этом имел Указ Президента СССР от 19 мая 1990
года “О новых подходах к решению жилищных проблемах в стране и мерах по их
практической, реализации”1, в которой впервые прямо ставилась задача
“вести дело к формированию рынка жилья, чтобы каждый гражданин мог на указанной
основе свободно, по своему выбору в соответствии с потребностями семьи
приобрести квартиру или дом в том числе путем выкупа долгосрочного найма или
аренды в домах государственного и общественного жилого фонда”. Названный указ
как бы легализовал понятие “рынок жилья”. Его значение этим,
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. №
22. Ст. 409.
пожалуй, и ограничилось, поскольку практических действий, направленных на
формирование рынка жилья, после его издания не последовало. Кроме того, Указ,
как и ранее изданные нормативные акты, исходил из принципа возмездности при
передачи государственного жилья в собственность граждан.
Возможность   безвозмездной   передачи   жилья   гражданам,   наряду   с
продажей, впервые была предусмотрена в решении Московского городского Совета
народных депутатов от 7 декабря 1990 года. “Об основных направлениях жилищной
реформы в г. Москве”.
Идея безвозмездной передачи в собственность граждан жилья в пределах
установленных нормативов получила отражение и в важнейшем акте российского
законодательства - Закон РСФСР от 4 июля 1991 года. “О приватизации жилищного
фонда в РСФСР”1. Названный закон, а также принятая на его основе
Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР2 трактуют
приватизацию как бесплатную передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений в
государственном или муниципальном жилищном фонде, т. е. предусматривают два
способа приватизации. При этом предусматривался порядок определения размера
бесплатно передаваемых в собственность гражданам жилых
     1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР я Верховного
Совета РСФСР 1991. № 28. Ст. 959.
     2 Утверждено постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18
октября 1991 г. № 7 // См. Жилищное
     законодательство. Юридический справочник. М, 1992. С. 66.
помещений. Площадь жилых помещений, превышающая эти размеры, подлежит оплате1.
Через два дня после принятия указанного Закона Верховный Совет РСФСР принял
Закон РСФСР “О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс
РСФСР” , где в связи с принятием Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда
в РСФСР” ЖК РСФСР был дополнен главой 1 “Приобретение гражданами жилых
помещений в домах государственного и муниципального фонда и несколько норм,
посвященных эксплуатации жилья, находящегося в собственности граждан.
Как показала практика, применение комбинированного способа осуществления
приватизации не принесло большого успеха: за все время действия Закона от 4
июля 1991 года было приватизировано немногих более 3% площади жилья от той
площади, которая могла быть приватизирована3. В связи с этим пришли
к выводу, что приватизация жилья должна быть бесплатной.
Вскоре к такому пониманию приватизация жилья было придано общероссийское
значение. 23 декабря 1992 года был принят Закон Российской Федерации “О
внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в
РСФСР””4, которым бесплатность
     1 См. постановление правительства Москвы от 26 ноября 1991 г. № 199
“О бесплатной приватизации жилищного
фонда в Москве” // Вестннк мэрии Москва. 1991. № 7. С. 23.
* Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР в Верховного Совета РСФСР. 1991. №
28. Ст. 963.
     3 См.: Российская газета. 1992. 11 ноября.
     4 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета
РСФСР. 1992. № 4. Ст. 153.
приватизации поднята до уровня принципа, поскольку все упоминания о платности
передачи жилья были исключены из Закона от 4 июля 1991 года. Как и следовало
ожидать, после внесения в законодательство указанных изменений число граждан,
пожелавших приватизировать занимаемые ими квартиры в домах государственного и
муниципального жилищных фондов, значительно увеличилось.
Пятая Государственная Дума также внесла свой вклад в рассматриваемый документ,
приняв 11 августа 1994 года Федеральный закон “О внесении изменений и
дополнений в Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации””1. В Закон внесено значительное число норм,
призванных защитить жилищные права и интересы несовершеннолетних граждан по
участию в приватизации жилищного фонда и по пользованию приватизационными
жилыми помещениями.
Основным принципом приватизации жилья является добровольность. Гражданин
волен по своему усмотрению решать, приобрести ли ему жилье в собственность
или по-прежнему пользоваться им на условиях договора жилищного найма. В этом
проявляется характерная для гражданского права диспозитивность - свобода
выбора варианта поведения. Другое дело, что государство, взяв курс на
формирование рынка жилья, будет стимулировать
     1 СЗРФ. 1994. № 16. Ст. 1864.
поведение, способствующее реализации избранного курса. При этом исключается
принуждение. Однако вполне допустимы меры экономического характера. В
частности, можно прогнозировать, что государство будет использовать такой
“рычаг”, как ставки квартирной платы по договорам жилищного найма. Так, ст.
15 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политике” предусматривает, что
оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в
размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а
также жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течении пяти лет с
использованием мер социальной защиты граждан. Этапы и порядок перехода на
новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством
РФ, органами государственного управления краев, областей, автономной области,
автономных округов, городов Москва, Санкт-Петербург.
Приватизация жилья получит широкое распространение лишь тогда, когда станет
более выгодно иметь жилье в собственности, нежели арендовать его. Конечно, в
этом случае о добровольности приватизации можно говорить с некоторой степенью
условности - воля гражданина детерминирована внешними обстоятельствами,
экономическими условиями, однако применение правового принуждения исключило,
и потому, с точки зрения юридической, добровольность останется важнейшим
принципом приватизации жилищного фонда.
Вместе с тем известны многочисленные случаи, когда граждане вынуждены
осуществлять приватизацию жилья против своей воли, под давлением криминогенных
элементов, которые делают это с целью дальнейшего завладения жильем путем
заключения договоров с собственником с применением угроз, насилия, обмана и
иных противоправных действий. Пострадавшими от таких действий в первую очередь
оказываются одинокие пенсионеры и другие граждане из “группы риска” (больные,
алкоголики и др.). В некоторых регионах предусматриваются меры борьбы с
подобными явлениями. Так, в Москве действует распоряжение мэра от 26 июня 1994
года № 252 - РМ “О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных
действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений”
1.
Вторым принципом приватизации жилья надо признать безвозмездность передачи
квартир в собственность граждан, проживающих в домах государственного и
муниципального жилищного фонда. Названный принцип формировался постепенно.
Первоначально законодательством предусматривалась только продажа гражданам
занимаемых ими квартир в домах государственного и общественного
     1 См.: Жилищная реформа. Сборник нормативных документе”. С. 80.
жилищного фонда, т. е. только возмездное приобретение ими жилья в собственность
1.
С момента вступления в силу Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда
РСФСР” можно говорить о бесплатности передачи жилья в собственность граждан
как в принципе осуществление приватизации жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда. Вместе с тем
существовала оговорка о том, что бесплатно передается жилье “в пределах;
нормы”. Думается, что такая оговорка не поколебала общего правила о передаче
жилья бесплатно. Кроме того, практика показала, что основная часть жилищного
фонда, приватизированного до внесения в Закон поправок, была передана
безвозмездно. Тенденция бесплатности получила в Законе вполне определенно
выражение.
Дальнейшее формирование принципа бесплатности передачи жилья в собственность
граждан произошло в нормативных актах, принятых в 1992 году. Первым из них
было Положение о приватизации жилищного фонда в г. Москве
(приложение к Указу Президента РФ от 12 января 1992 года № 16) . Характерно,
что само понятие “приватизации” трактуется в названном нормативном акте
только как бесплатная передача жилья в собственность граждан. Здесь принцип
     1 См.: постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. “О
продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного в
общественного фонда” // СП СССР. 1989. № 1. Ст. 4
     2 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета
РСФСР. 1992. № 4. Ст. 153.
бесплатности приватизации получи свое полное и адекватное выражение, но пока
только применительно только к Москве.
В декабре того же 1992 года были внесены изменения и дополнения в Закон "О
приватизации жилищного фонда в РСФСР1.
Слово "продажа" жилых помещений было исключено из ст. 1 Закона, и в
результате понятие "приватизация" жилья однозначно определяется как
бесплатная его передача в собственность граждан государственном и
муниципальном жилищном фонде. Тем самым принцип бесплатности приватизации
жилья был распространен на всю территорию Российской Федерации.
Наряду с принципами добровольности и безвозмездности Закон устанавливает
принцип одноразовости бесплатной приватизации жилого помещения. Он
заключается в том, что каждый гражданин имеет право на приобретение в
собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах
государственного и муниципального жилищного фонда один раз. содержание
данного принципа заключается в том, что у гражданина имеется субъективное
право на приватизацию жилого помещения, если он проживает в доме
государственного или муниципального фонда, но это право можно реализовать
только один раз. Естественно, что в соответствии с принципом
     1 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета
РФ. 1993. № 2.Ст. 67.
                                       15                                       
добровольности гражданин может вообще не реализовать это право и пользоваться
жилым помещением на основании ранее заключенного договора найма этого
помещения.
в практике приватизации жилья не редки случаи, когда жилое помещение
передается в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в
соответствие с достигнутым; между этими лицами соглашениями. Это вполне
соответствует принципу добровольности приватизации и в ряде случаев имеет
смысл, например, когда кто-нибудь из членов семьи рассчитывает в скором
времени получить квартиру в доме муниципального или государственного фонда.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 8 от 24 августа
1993 года, за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими
проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на
бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, в
последствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в
данной ситуации право на одноразовую приватизацию не было реализовано при
даче согласия на приватизацию жилья другими лицами - членами семьи.
Особый случай применения принципа одноразовости приватизации был установлен в
Примерном положении о приватизации жилищного фонда в РСФСР1.
     1 См.: Жилищное законодательство. Юридический справочник. М, 1992. С. 66.
В названном нормативном акте предусматривалась возможность сохранения права
на приватизацию в случае переезда гражданина в другое жилое помещение и
заселения его по договору найма. Право на приватизацию за гражданами в данной
ситуации сохраняется, если ранее приватизированные ими квартиры переданы
безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному
органу или учреждению. Несмотря на то, что граждане в таких случаях участвуют
в приватизации неоднократно, строго говоря, принцип одноразовости
приватизации здесь не нарушается, ибо, в конечном счете, граждане получают
лишь одно жилое помещение.
Васильев А. обратился в суд с иском к жене Васильевой Л., дочери Лепихиной и
Йошкар-Олинской ТЭЦ - 2 о применении последствий недействительности ничтожной
сделки о передачи в собственность квартиры в Йошкар-Оле и признании права на
нее. Истец указал, что 9 июня 1993 года администрацией Йошкар-Олинской ТЭЦ -2
упомянутая квартира была передана в собственность ему, Васильевой Л. и
Лепихиной на основании Положения о приватизации жилищного фонда города
Йошкар-Ола. 25 августа 1995 года совершен договор мены этой квартиры на
однокомнатную квартиру, собственниками которой являлись Сидуковы.
По мнению истца Васильева Л. (добрачная фамилия Ершова), приватизировавшая
однокомнатную квартиру в п. Солнечный  Вышневолодского
района Тверской области в феврале 1992 года, в соответствии с требованиями
ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", не вправе была
участвовать в приватизации квартиры второй раз.
Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 декабря
1996 года в иске Васильеву А. о применении последствий недействительности
ничтожной сделки и передаче квартиры в' собственность отказано.
Как установлено судом, согласно договору от 18 марта 1992 года Ершова Л.
купила у совхоза "Пролетариат" однокомнатную квартиру. В связи с этим суд
исходил из того, что ст. 11 упомянутого Закона, предусматривающая возможность
приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз, не была
нарушена, и оснований для применения последствий недействительности
1
;
ничтожной сделки не имеется.
Отменяя решение суда, кассационная инстанция указала на то, что вывод суда о
том, что договор от 18 марта 1992 года не является договором приватизации,
ошибочен. Названный договор купли-продажи заключен в порядке
приватизации жилья за частичную оплату, предусмотренную на тот период
\
времени законом. Суду следовало уточнить обстоятельства дела, доводы сторон и
сделать вывод о ничтожности сделки в целом либо об оспаривании истцом ее
1
части.
Между тем, указанные обстоятельства не могли быть основанием для отмены
решения суда, так как приватизация жилищного фонда совхозов в порядке,
установленном Законом, была разрешена постановлением Правительства РФ от 4
сентября 1992 г. № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и
организаций агропромышленного комплекса". Договор же купли-продажи квартиры
между Ершовой (Васильевой) и совхозом был заключен 18 марта 1992 г. При таких
данных указание в определении кассационной инстанции на то, что договор
купли-продажи квартиры от 18 марта 1992 года является по существу договором
приватизации, ошибочно.
Оставляя протест заместителя Председателя Верхового Суда РФ без
удовлетворения, президиум Верховного Суда Республики Марий Эл сослался на то,
что кассационная инстанция правильно признала ошибочным вывод суда
I
первой инстанции о том, что договор от 18 марта 1992 г. не является договором
приватизации. Суд также не указал обстоятельства, при которых заключался
договор.
Квартира в п. Солнечный продана Васильевой Л. не за 100 % стоимости, что
составляет по оценке Бюро Технической Инвентаризации 8306 рублей, а лишь за
940 рублей.
Однако, указанные президиумом доводы не могли быть основанием к
'
оставлению   протеста   без   удовлетворения,   поэтому   Судебная   коллегия
но
гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 декабря 1997 года удовлетворила
протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ. Суд истребовал и
исследовал договор купли-продажи от 18 марта, согласно которому Ершова
(Васильева) купила однокомнатную квартиру. Деньги она внесла в совхоз
"Пролетарский" по квитанции от 16 марта 1992 года.
В основу решения суда был положен указанный договор, в нем отражены все
условия купли- продажи квартиры, его никто не оспаривал. Суд проверил и
обстоятельства его заключения.
При таких данных нельзя соглашаться с приведенным в постановлении президиума
доводам, что суд не мотивировал вывод о том, что договор от 18 марта 1992
года является договором купли-продажи.
Факт покупки Ершовой (Васильевой) квартиры за 940 рублей, а не по оценке БТИ
за 8306 рублей не опровергает вывод суда о приобретении однокомнатной
квартиры не бесплатно, а по договору купли-продажи.
Таким образом, требования ст. 11 Закона РФ об одноразовости бесплатной
приватизации нарушено не было1.
Некоторое изъятие из принципа одноразовости содержит Федеральный закон от 11
августа 1994 года. В данном акте вводится норма, согласно которой
несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в
     1 См.: Бюл Верх. Суда РФ. 1998. № 4. С. 5.
порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную
приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального
жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Существенное значение имеет вопрос о праве на одноразовую приватизацию жилых
помещений гражданами, проживающими в домах, которые принадлежат
государственным или муниципальным организациям, в случае изменения владельца
дома. Как быть, например, если государственное предприятие, имеющее на своем
балансе жилые дома, переходит в другую форму собственности либо
ликвидируется? Утрачивают ли граждане, проживающие в таких домах, право на
одноразовую приватизацию занимаемых ими жилых помещений?
Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" решения этого
практически важного вопроса первоначально не дал. Но оно дано в Законе РФ от
23 декабря 1992 года "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О
приватизации жилищного фонда в РСФСР"" и в Законе РФ "Об основах федеральной
жилищной политики" от 24 декабря 1992 года (ч. 1 ст. 9). Указанными
нормативными актами предусмотрено, что при переходе государственных или
муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их
ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или
в оперативном управлении учреждений,
должен быть передан в хозяйственное ведение или в оперативное управление
правопреемников этих предприятий, если они определены, либо иных юридических
лиц или переданы в ведение органов местного самоуправления в установленном
порядке. При этом устанавливается, что граждане сохраняют все жилищные права,
в том числе право на приватизацию жилья.
На мой взгляд, особого внимания заслуживает следующее положение, содержащееся в
действующей редакции ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда" и в ст.
9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В них сделан акцент на
то, что при изменении формы собственности или ликвидации предприятия их
жилищный фонд должен быть передан новому хозяину - правопреемнику. Возложение
обязанностей передачи жилищного фонда обусловлено тем, что в практике были
нередки случаи, когда владельцы жилых домов в ходе изменения форм собственности
или ликвидации просто молчаливо отказывались от них, оставляя их фактически без
хозяина1. Приватизация квартир жильцами таких домов оказывалась
невозможной. Установление обязанности предприятия передавать дом другому
хозяину, направлено на охрану жилищных прав граждан, в том числе права на
осуществление приватизации.
     1 См.: Российская газета. 1993. 4 января.
                        § 2. Условия приватизации                        
Если приватизация жилого помещения возможна, то для ее осуществления в первую
очередь необходимо наличие согласия всех совершеннолетних членов семьи.
Свое согласие на осуществление приватизации совершеннолетние члены семьи
должны выразить в письменной форме, путем соответствующей подписи на
заявлении, с которым семья обращается в соответствующий муниципальный орган.
Временно отсутствующие члены семьи, за которыми согласно нормам жилищного
законодательства сохраняется право на жилое помещение (ст. ст. 60. 62, 66 ЖК
РСФСР), могут выразить свое одобрение на приватизацию через представителя или
путем представления письменного согласия.
В практике известны случаи, когда приватизация осуществляется с нарушением
изложенного требования, то есть при отсутствии согласия одного или нескольких
членов семьи, не утративших право на жилое помещение, которое они имели как
наниматели. Так, при рассмотрении одного из дел суд установил, что гражданин
Казимиров был включен в ордер на квартиру, которая была предоставлена его
жене Казимировой, и проживал в этой квартире. Но затем брак между супругами
был расторгнут, и Казимиров перестал проживать в квартире, но
от своих прав на жилплощадь как бывший член семьи не отказывался. Жена
Казимирова в 1992 году приватизировала квартиру, не получив согласия бывшего
мужа. По иску Казимирова договор на передачу квартиру в собственность
Казимировой был признан недействительным. В определении Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ по данному делу сформулировано следующее
положение: "Если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом
семьи, но право на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию
этой жилой площади обязательно".1
Что касается соглашения проживающих в квартире лиц по поводу приватизации
занимаемого жилого помещения, то оно, согласно ст. 2 Закона РФ "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" должно выражать единую
волю всех совершеннолетних и несовершеннолетних, достигших 15 лет, членов
семьи.
Представляется, что в случаях, когда одни члены семьи желают реализовать свое
право на приватизацию жилого помещения, а другие возражают против
приватизации, на лицо имущественный спор. Споры из гражданских правоотношений
подведомственны суду. Поэтому суд не вправе отказать в рассмотрении данного
спора (ст.ст. 3, 25 ГИК ). Но суд не может принять решение, обязывающее члена
семьи дать свое согласие на приватизацию. Это
См.; Бюл. Верх. Суда РФ. 1993. № 11. С. 6.
было бы принудительным превращением такого члена семьи из пользователя жилым
помещения в его собственника. Поэтому, по такого рода искам суд во всех
случаях должен вынести определение об отказе в иске. Он не в праве обязать
членов семьи дать свое согласие на приватизацию. Для осуществления
приватизации члены семьи должны сами достичь единогласия - договориться.
      Принимая   согласованное   решение    о   приватизации    квартиры    (или
комнаты), наниматель и члены его семьи должны определить вид общей
собственности, которую они хотят иметь в результате приватизации, либо
договориться о том, что жилое помещение будет передано одному из совместно
проживающих. Если же выбрано общее владение жильем, то, как следует из ст. 2
Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", проживающие в
жилом помещении должны указать в заявлении о приватизации, какой из видов
общей собственности они избирают - долевую или совместную.
Общая собственность как экономическое отношение - это принадлежность одного и
того же имущества не одному, а нескольким лицам - участникам общей
собственности. Согласно закону общая собственность может быть долевой или
совместной.
Долевая собственность характеризуется тем, что каждый из участников имеет
определенную долю в праве на вещь - одну треть, две пятых или в процентах:
20%, 40%, и т.д.
При совместной собственности общее имущество принадлежит всем участникам без
определения долей. Гражданский кодекс предусматривает только
два вида совместной собственности, когда ее участниками выступают супруги
либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть граждане, связанные
семейными   узами   и   в   силу   этого   находящиеся   в   лично
доверительных
отношениях1.
Таким образом, если в заявлении о приватизации будет содержаться просьба о
передаче квартиры в совместную собственность, то это означает что супруги
либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства, проживающие в одной
квартире или доме, выразили желание иметь равные права по владению,
пользованию и распоряжению всем жилым помещением, ни у кого не будет
определенной доли в праве собственности. Вопрос о доли может возникнуть при
распаде семьи, когда, например, разводящиеся супруги пожелают точно
определить свою долю в праве совместной собственности на квартиру. В подобных
случаях, если возникает спор, размер доли будет определять суд (ст. 254 ПС
РФ).
Если члены семьи выразят желание приобрести квартиру (комнату) в общую
долевую собственность, то они должны указать в' заявлении на приватизацию
долю каждого члена семьи.
     ' См.: Суханов Б. А Право собственности и иные вещные права. Способы их
защиты (комментарии к новому ГК РФ) //Экономика и жизнь. М, 1996. С.32.
     Глава 2 
     Порядок оформлении правомочий собственника § 1. Общие положения по
                             приватизации жилья                             
Для реализации гражданином права на приватизацию, ему необходимо подать
заявление в соответствующий жилищный орган по месту жительства, в заявлении
обязательно указывается состав семьи, а также в чьем ведении находится
квартира и в чью собственность заявитель просит оформить квартиру.
Гражданское законодательство РФ, как было сказано ранее, различает две
разновидности общей собственности на имущество - долевую и совместную.
Заявление подписывается всеми совместно проживающими в квартире
совершеннолетними членами семьи. Вопрос о возможности включения в
приватизационные документы несовершеннолетних некоторое время оставался одним
из наиболее спорных. Так как в действующем законодательстве данный вопрос не
был урегулирован, то на практике он решался зачастую не в пользу
несовершеннолетнего. Например, в г. Владимире Г., нигде не работавшая и
злоупотребляющая спиртным, не включила в договор о приватизации
четырнадцатилетнего сына, продала свою однокомнатную квартиру и уехала на
другое место жительство, бросив сына на произвол судьбы.
Закон от 11 августа 1994 г. “О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” дополнил ст.7 Закона РФ
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" новой частью, в
которой, наконец, было определено, что в договоре передачи жилого  помещения
в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право
пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым
это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.
Помимо заявления о приватизации занимаемого жилого помещения, гражданин должен
предоставить справку из ЖЗО но форме № I о составе семьи,1 
проживающей в квартире, справку из БТИ, в которой дается техническая
характеристика приватизируемого жилого помещения, ордер, типовой договор найма
жилого помещения, копию лицевого счета, справку, удостоверяющую, что ранее
право на приватизацию жилья гражданином не было использовано, а в случае отказа
от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на
приватизируемое жилое помещение, осуществляемого опекунами или попечителями, в
том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, предоставляется
документ, удостоверяющий разрешение органов опеки и попечительства на данный
отказ.
пропускную систему, но он не отнесен постановлением Правительства РФ к числу
закрытых военных городков. В связи с этим, командование полигона обязано дать
согласие на приватизацию занимаемой Б. квартиры.
Суды при рассмотрении дел, возникших в связи с отказом в приватизации жилого
помещения, не всегда выясняют, оформлено ли письменное согласие членов семьи,
внесена ли плата за услуги по оформлению документов и т.д.
Так, Суздальский районный суд Владимирской области, рассмотрев дело по заявлению
М. к совхозу "Нерль" и администрации Весинского района об устранении нарушения
права на приватизацию жилья, обязал ответчиков заключить договор на
приватизацию занимаемой квартиры. При изучении материалов этого дела
установлено, что ни одного из перечисленных выше обстоятельств дела суд не
исследовал, не уточнил, кто является надлежащим ответчиком1.
Локальные нормативные акты, определяющие порядок приватизации жилья, не
должны противоречить Закону РФ "О приватизации жилищного фонда Российской
Федерации". Размер оплаты за услуги по оформлению документов по приватизации
определяется органами исполнительной власти на местах. Например, в городе
Москве постановлением правительства Мосюйы от 21 февраля 1995 года № 163 "Об
изменении и дополнении прейскуранта на услуги,
     1 См.: Бюд. Верх. Суда РФ. 1994. № 2. С.9.
оказываемые   при   оформлении   прав   собственности   на  жилые
помещения" установлено, что услуги по приватизации оплачиваются в размере
половины
минимального размера оплаты труда1.
Следующей стадией оформления приватизации жилого помещения является
регистрация договора передачи.
После предоставления гражданином всех документов БТИ определяет
общую стоимость квартиры и составляет акт общей стоимости квартиры. При
согласии гражданина с данным актом материалы поступают в вышеуказанные
органы, уполномоченные осуществлять передачу жилого помещения в
собственность или на предприятие, учреждение для заключения с гражданином
договора о передачи ему квартиры в собственность.
Передачи в собственность гражданам занимаемых ими жилых помещений оформляется
договором. После внесения изменений в Закон "О приватизации жилищного фонда
Российской Федерации", указанный договор стад именоваться договором о передаче,
поскольку был введен принцип бесплатности приватизации2.
данный договор содержит в себе соглашение сторон о передаче жилого помещения
из состава государственной или муниципальной собственности в собственность
проживающих в индивидуально - определенной квартире (с ее
     1 См.: Вестник мерин Москвы. 1995. 23-29 марта.
     2 См.; Бюл. Норм, актов. 1992. Лв 2,3.
реквизитами,  санитарными  и  техническими  характеристиками)  на  условиях,
определяемых гражданами по своему усмотрению (имеется в виду определение
вида собственности).
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" не требует
нотариального удостоверения договора передачи жилья в собственность, с
гражданина также не взимается государственная пошлина.
В случае проживания в жилом помещении исключительно несовершеннолетних,
порядок передачи жилого помещения в собственность Закон РФ "О приватизации
жилищного фонда Российской Федерации" ставит в зависимость от возраста
несовершеннолетнего. Так, жилые помещения, в которых проживают исключительно
несовершеннолетние в возрасте до 14 лег, передаются им в собственность по
заявлению опекунов с предварительного разрешения органов опеки и
попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в
которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18
лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей
(усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Особо   оговорен   порядок   оформления   договоров   передачи   жилого
помещения в собственность несовершеннолетнего в случае смерти родителей и
иных случаях утраты попечения родителей.  В этом случае органы опеки и
попечительства, руководители учреждений для детей сирот и детей, оставшихся без
попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные
представители несовершеннолетних в течении трех месяцев обязаны оформить
договор передачи жилого помещения в собственность детям - сиротам и детям,
оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в
собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет,
оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного
разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе таких органов.
Несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, договоры оформляются
самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и
попечительства1.
В Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" определены
также льготы для несовершеннолетних. Так, оформление договора передачи в
собственность жилого помещения, в котором проживают исключительно
несовершеннолетние, производится за счет местных бюджетов.
Право собственности на приватизированное жилье возникает с момента
регистрации договора передачи в Государственной регистрационной палате, то
есть с этого момента наниматель жилого помещения и члены его семьи
приобретают статус собственника.
     1 См.: Законность. 1998. № 6. С. 51.
Обязательность государственной регистрации также имеет своей целью фиксацию
собственника квартиры и последующих изменений субъекта собственности, а также
исключение возможности "двойного" отчуждения одного и того же имущества.
     § 2.  Возникновение нрава собственности на приватизированное жилое
                                помещение                                
Согласно ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
право собственности на приватизированное жилое помещение возникает с момента
регистрации договора в органе местной администрации. Это относится к 
приватизации жилья как в домах муниципального, так и в домах государственного
фонда. Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности на жилье, ограничения
этого права, его возникновения, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. При этом
регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право
оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право
постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, а также иные права в
случаях, предусмотренных ГК РФ, другими федеральными законами,
Точное определение момента возникновения права собственности на
приватизированную квартиру (или комнату) имеет важное юридическое значение,
ибо только с этого момента возможно совершение сделок по поводу
приватизированного жилья и наступления иных юридических последствий, в том
числе несение риска случайной гибели или порчи жилья. Например, в практике
были случаи, когда одинокий гражданин совершил ряд действий, необходимых
для оформления приватизации., но умер до регистрации договора. В данной
ситуации наследники этого гражданина согласно "букве закона" не смогут
получить квартиру умершего, поскольку по наследству может перейти лишь
имущество, принадлежавшее умершему на праве собственности, а в этом случае
гражданин еще не стал собственником квартиры, и она останется в муниципальной
собственности либо в хозяйственном ведении предприятия или в
' >
оперативном управлении учреждения.
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 8 от 24 августа 1993 года принял
во внимание, что в практике нередки случаи, когда одинокий гражданин (обычно
имеющий плохое здоровье) начинает принимать меры к приватизации квартиры, но,
не успев оформить приватизацию до конца, умирает. Могут ли его  наследники
претендовать на получение такой квартиры по наследству? Пленум Верховного
Суда указал, что "в случае возникновения спора  по поводу включения
этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что
указанное обстоятельство само по себе не может служить отказу в
удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни
волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление,
поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти
все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло
быть отказано" (ч. 2 п. 8).
Какие жилые помещения в  настоящее  время  безусловно, без всяких
     исключений, не могут быть объектами приватизации? Из семи первоначально
названных в перечне видов жилых помещений, не подлежащих приватизации: 
находящиеся в аварийном состоянии общежитие, квартиры в закрытых военных 
городках, коммунальные квартиры, дома относящиеся к памятникам истории и
культуры, служебные жилые помещения, жилые помещения, специализированные 
дома, осталось только три вида первоначально названных жилых помещений.
     Жилыми помещениями, находящимися в аварийном состоянии именуются 
помещения    имеющие   повреждения    несущих   конструкций,    не   отвечающие
установленным    техническим,    строительным    нормам,    то    есть
помещения, непригодные для постоянного проживания.
Жилые дома признаются общежитиями, если они:
1) специально построены в качестве общежитии или переоборудованы для этих целей;
2) эксплуатируются как общежития с разрешения санэпидемстанций;
3) укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-
бытовыми предметами., необходимыми для проживания, занятий
и отдыха граждан;
4) обслуживаются специальным штатом работников;
5) функционируют на основе положения, разрабатываемого в соответствии с
Примерным положением об общежитиях, утвержденным Совмином
РСФСР;
6) заселяются по ордерам специального образца на занятия жилой площади в
общежитии.
При отсутствии хотя бы одного из названных признаков жилой дом не может
считаться общежитием, и, следовательно, приватизация жилых помещений,
расположенных в нем, производится на общих основаниях;
Не подлежит приватизации также жилой фонд закрытого военного городка. К 
закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные
городки воинских частей, расположенных вне населенных пунктов.
Беднарский обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской
коммунальной эксплуатационной части (КЭЧ) о признании отказа в приватизации
жилого помещения недействительным. Он сослался на то, что как военнослужащий
получил двухкомнатную квартиру в городе Хабаровске и обратился в Хабаровскую
КЭЧ с заявлением о приватизации квартиры, однако ему было отказано со ссылкой
на то, что квартира находится в закрытом военном
городке.
Беднарскии, считая, что военный городок не соответствует статусу закрытого
военного городка, просил признать отказ в приватизации квартиры
необоснованным.
Жалоба Беднарского решением Индустриального районного суда
г. Хабаровска была удовлетворена.
Районный суд исходил из того, что военный городок в доме которого находится
квартира Беднарского, не относится к числу закрытых, поскольку
отсутствует пропускная  система,  на его территории  находятся организации
общегражданского значения.
Однако выводы суда сделаны без учета требований закона. Согласно действующему
законодательству перечни закрытых военных городков утверждаются постановлением
Правительства РФ по представлению Министерства Обороны или иного федерального
органа власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба1
.
Суд не учел, что согласно имеющейся в деле выписки из перечня закрытых и
обособленных военных городков, указанный военный городок был включен в
перечень закрытых городков 5 октября 1993 года.
Из кассационной жалобы КЭЧ видно, что территория военного городка ограничена
забором, имеет контрольно-пропускной пункт, ненадлежащее содержание
технических средств и недостатки в организации пропускного режима не могут
свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка .
Служебные жилые помещения предназначаются только для лиц, которые в силу
своих трудовых обязанностей должны проживать по месту работы или вблизи от
него, перечень категории работников, которым могут быть предоставлены
служебные жилые помещения, устанавливаются законодательст-
     1 См.: Федер. Закон от 27 мая 1998 года "О статусе военнослужащих".
//СЗ РФ 1998. №> 22. ст. 2331.
     2 См.:БимсВерх. СудаРФ. 19%. №2. С.6.
вом России.
Служебные жилые помещения, в том числе и в домах ЖК и ЖСК, могут
приватизироваться только по решению собственника или владельца такого жилья;
Военнослужащим обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми
помещениями, по достижению общей продолжительности военной службы 20 лет и
более, а при увольнении с военной службы по
достижению предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию
здоровья или в связи с организационно – штатными мероприятиями при общей
продолжительности военной службы десять лет и более  предоставляются в
собственность жилые помещения по избранному постоянному месту жительства .
приватизация военнослужащим занимаемого служебного помещения возможна только
после того, как данное помещение будет исключено из числа служебных решением
собственника.
Коммунальной признается квартира, в которой по отдельным договорам жилищного
найма (по отдельным ордерам) проживают две и более семей.
Особенности правового статуса коммунальных квартир вызывали не мало проблем,
связанных с их приватизацией. Основной из них являлся вопрос о приватизации
комнат в коммунальной квартире.
3 ноября 1998 года Конституционный Суд РФ внес ясность в вопрос о возможности
приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире, признав,
     1 См.: СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 2331.
ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" в части,
ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах
государственного и муниципального жилищных фондов, не соответствующей
Конституции РФ, в частности, ст.ст. 19 (ч. 1 и 2), 46 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. З)
1.
Таким образом, граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на
приватизацию жилого помещения независимо от воли
>
собственника коммунальной квартиры и других нанимателей. Но в то же время,
это не исключает возможности оспаривания данного права в судебном порядке.
Основной проблемой в приватизации коммунальных квартир были вопросы права
собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, к которым
относятся коридоры, кухни, санузлы, и др.
Данные вопросы разрешены следующим образом: гражданин, приватизировавший
жилое помещение в коммунальной квартире одновременно становится собственником
части общего имущества коммунальной квартиры. Ему принадлежит доля соразмерно
занимаемой собственником площади в квартире общей собственности на места
общего пользования; другим собственникам при этом выступает орган местного
самоуправления в лице его органа управления жилищным фондом. При этом
необходимо отметить, что выдел такой доли вправе общей собственности на общее
имущество коммунальной квартиры в натуре не возможен. В случае отчуждения
собственником приватизированного жилого
     1 См.: СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603.
     
помещения в коммунальной квартире доля в общем имуществе следует судьба права собственности на жилое помещение. В расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования собственник участвует соразмерно своей доли в праве собственности. Из числа объектов приватизации первоначально исключались жилые помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, а также жилые помещения в домах-памятниках истории и культуры (ст. 4 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в первоначальной редакции)). Наниматели жилых помещений в этих домах оказались в явно неравноправном положении по сравнению с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызвало необходимость изменения законодательства. Такая необходимость подтверждалась также тем, что в случае приватизации занимаемых ими жилых помещений в таких домах граждане выражали готовность за свой счет, на свои средства обеспечивать ремонт домов, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, а также домов - памятников истории и культуры, а затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация оказалась убедительной. Если все жильцы такого дома согласны на приватизацию, то они вправе приватизировать занимаемые жилые помещения, а за не произведенный капитальный ремонт или реконструкцию получить компенсацию. Таким образом, действовало правило о том, что приватизация 42 жилых помещений в указанных домах возможны только после их ремонта или реконструкции. Однако было сделано важное исключение: приватизация разрешалась при условии, что все жильцы дома выразили свое согласие на ее осуществление, то есть, приняли решение об участии выполнении капитального ремонта (реконструкции). Это решение нельзя признать демократичным, однако оно было шагом в решении проблемы приватизации жилых помещений в домах, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и в домах - памятниках истории и культуры. Правда, практического применения приведенное решение не получило. Радикальное решение вопроса о приватизации жилых помещений в указанных домах дано в Законе РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. Согласно этому Закону помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, и помещения в домах — памятниках истории и культуры исключены из перечня жилых помещений, не подлежащих приватизации. Таким образом, в настоящее время они могут быть приватизированы в общем порядке. Вместе с тем могут быть установлены и некоторые особенности приватизации квартир (комнат), расположенных в домах - памятниках истории и архитектуры. Так, в Москве и ряде других городов собственники таких квартир (комнат) подписывают специальное “охранное обязательство” по обеспечению, сохранности содержания, использования, ремонта и реставрации жилых помещений (квартир, комнат), находящихся в собственности граждан и расположенных в домах-памятниках истории и архитектуры. Соответствующее условие включено и в договор передачи квартиры в собственность граждан. Глава III Правовой статус собственника жилья § 1. Права собственника жилья и членов его семьи Юридическим результатом приватизации жилого помещения является возникновение у гражданина и членов его семьи права собственности на приватизированное помещение. Содержания права собственности определено гражданским законодательством. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это фундаментальное общее положение ГК конкретизируется в специальной норме - ст. 288 ПС РФ, посвященной собственности на жилое помещение. В ней предусмотрено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Право владения - эта основная на определенном юридическом факте возможность иметь у себя в наличии данное имущество. Если законного основания для владения данной вещью (например, квартирой) у лица нет, его владение будет незаконным. Например, после смерти одинокого гражданина, который не приватизировал занимаемую им квартиру занял его сын, считавший, что он имеет на это право как наследник по завещанию. Но сын в этом случае будет незаконным владельцем квартиры я должен
освободить ее, поскольку она не находилась в собственности отца и не может быть включена в сослав наследства. Второе правомочие собственника право пользования. Право пользования означает возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, то есть возможность ее производительного или личного потребления (например, проживать в жилом помещении). Право пользования, как и право владения, может принадлежать и лицу, которое не является собственником данной вещи. Например, наниматель квартиры на основании договора с собственником приобретает не только право владения, но и право пользования. Право распоряжения есть возможность определить "юридическую судьбу" вещи - продать ее, подарить, сдать в наем и т.п. Другими словами, право распоряжения обеспечивает лицу возможность совершения по поводу вещи различных юридических действий в первую очередь сделок. Некоторые правомочия собственника, как было отмечено, могут принадлежать и не собственнику. В связи с этим необходимо указать специфику права собственности. Она заключается в том, что собственник в отличии от арендатора, хранителя, залогодержателя и т.п. осуществляет права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению, то есть наиболее абсолютным образом. Поэтому право собственности является основополагающим правом. Право владения гражданина, у которого имеется в собственности (в том числе и приобретенной в порядке приватизации) жилое помещение, означает, что гражданин - собственник имеет на законном основании возможность считать это жилое помещение принадлежащим ему. Жилые помещения как объекты права собственности имеют особый правовой режим. Во-первых, это недвижимость. Во-вторых, сохраняющаяся нехватка жилья и его особая социальная значимость обусловили использование жилых помещений строго по целевому назначению. Поэтому собственники не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Следовательно, не допускается сдача жилых помещений в наем под различные конторы, склады, продажа квартир для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых. Практический интерес представляет вопрос о допустимости переустройства или перепланировки приватизированной квартиры (или комнаты) ее собственником или нанимателем. Соответствующее разрешение может быть выдано лишь после положительного заключения соответствующих органов, в том ! числе пожарной инспекции, инженерной и экономической служб, и др., поскольку в результате переустройства и перепланировки может быть нарушена прочность |несущих конструкций здания, может произойти ухудшение вентиляции, I нарушение требований пожарной безопасности и т.д. Право распоряжения собственника жилым помещением означает, что за ним признается возможность совершать различные юридические действия, влекущие либо передачу права собственности на данное жилое помещение другому лицу, либо передачу только права владения и пользования. Одним из способов распоряжения является завещание. Право распоряжения является самым важным правомочием собственника жилого помещения, в том числе приватизированного. Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" дает примерный перечень действий по распоряжению жилым помещением. Согласно ч. 1 ст. 3 граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки не противоречащие закону. К числу "иных сделок" можно отнести договоры дарения, мены, обмена, залога и др. Особенностью осуществления права распоряжения во всех этих случаях . является то, что сделки по распоряжению жилым помещением подлежат государственной регистрации. Сделки по распоряжению жильем, как и любые другие сделки, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ПС). Указанные последствия возникают только при наличии определенных условий действительности сделок. К их числу относятся: 1) законность содержания сделки, то есть соответствие ее содержания закону и иным правовым актам; 2) дееспособность участников сделки; 3) соблюдение требований, относящихся к форме сделки; 4) соответствие волеизъявления участника сделки его действительной воле. При отсутствии названных условий сделка либо считается ничтожной, либо может быть оспорена в суде. Собственник в праве продать принадлежащее ему жилое помещение. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, согласно п. 4 ст. 292 ПС РФ, возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Старостина с двумя несовершеннолетними детьми – одиннадцати летним Андреем и восьмилетним Алексеем - занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 года эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала ^ Кукушкиной, а в июне 1993 года умерла. Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры города Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на то, что органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали. Решением Измайловского межмуниципального суда города Москвы, заявленные требования удовлетворены, как видно из дела Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры Кукушкиной без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной. В связи с этим суд обоснованно пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение1. Собственник вправе обменять принадлежащее ему жилое помещение. При совершении обмена собственник обязан не допускать ущемления прав членов его семьи, либо бывших членов семьи, проживающих в данной квартире. Собственник вправе закладывать приватизированное жилое помещение в обеспечение принятых на себя обязательств, например, полученной банковской ссуды2. Если жилое помещение находится в общей совместной собственности, то для передачи его в залог необходимо получение согласия всех собственников, если же в залог передается доля одного из участников долевой собственности, то такого согласия не требуется. Собственник жилого помещения вправе заключить договор пожизненного содержания с иждивением, по такому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. 1 См.: Бюл. Верх. Суда. 1995. № 6. С. 3. • 2 См.: Закон РФ "О залоге" //Ведомости РФ. 1992. № 23.
По договору пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, в питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законов. ГК предусматривает возможность ~ замены по соглашению сторон пожизненного содержания на периодические платежи в деньгах. В целях обеспечения интересов получателя ренты ГК устанавливает, что при осуществленном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества (квартиры), переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на установленных законом условиях. При этом плателыцик ренты не вправе требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с выполнением обязанностей по содержанию получателя ренты. Приватизированное жилое помещение включается в состав имущества, подлежащего наследованию, и на него распространяется режим наследования. В ст. 3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” названо правомочие собственника завещать квартиру. Но квартира может остаться наследникам и по закону, если наследодатель при жизни не составил завещательное распоряжение. С юридической точки зрения большой интерес представляет вопрос о возможности деприватизации (распри ватизации) жилого помещения, т. е. расторжение договора передачи этого помещения в собственность граждан и возвращения ми правового положения нанимателя. Если такая необходимость возникла до вступления в действие договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, т. е. до момента его официальной регистрации, то отказ от приватизации вполне возможен. Пока приватизация окончательно не оформлена и гражданин не стал собственником квартиры (комнаты), он может прекратить начатое им оформление приватизации и сохранить свое правовое положение нанимателя. Иная ситуация возникает в случае, когда договор о приватизации жилого помещения зарегистрирован и вступил в действие, а у гражданина соответственно возникло право собственности на это помещение. Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора вполне возможно, если на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшая данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажет гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основанию предусмотренном законом для признания сделок не действительными. В частности, договор передачи жилого помещения в собственность гражданина можно признать недействительным, если во время оформления документации гражданин находился в состоянии депрессии, вызванной гибелью близкого ему человека. Возможны случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что также может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя. При расторжении договора передачи, как по соглашению сторон, так и на основании решения суда, аннулируется и выданное гражданину свидетельство о праве собственности на квартиру (комнату). В обоих случаях гражданину не возвращается сумма, уплаченная им за оказание услуг по приватизации. Необходимость деприватизации приобретенной в собственность квартиры (комнаты) диктуется иногда весьма существенными причинами. В практике был такой - же случай. Семья приватизировала двух комнатную квартиру. Но вскоре после этого один из членов семьи, состоявший на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий получил как очередник квартиру в доме муниципального фонда. Когда он решил приватизировать полученную квартиру, ему обосновано отказали ввиду нарушения принципа одноразовости (ст. 11 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”). Он в итоге оказался в положении человека, который не может бесплатно приватизировать занимаемую квартирую, выход был найден в использовании возможности деприватизации 53 квартиры, в которой данный гражданин проживал ранее. Бывший наймодатель не возражал против расторжения договора, и деприватизация квартиры состоялась. После этого отпало препятствие для приватизации квартиры, полученной гражданином в порядке улучшения его жилищных условий. В тоже время не утрачена возможность приватизации первой квартиры проживающими в ней гражданами, поскольку произведенная ранее ее приватизация аннулирована. Собственник вправе совершать иные сделки, в том числе заключать договоры коммерческого найма, аренды, страхования, подряда на ремонтные работы и другие сделки не противоречащие закону. § 2. Обязанности собственника жилья Согласно действующему российскому законодательству собственнику не только принадлежат правомочия по владению, пользованию, распоряжению принадлежащему ему имущества, но наряду с этим на него возлагаются некоторые обязанности. Наше законодательство содержит норму, предусматривающую, что собственник несет бремя, связанное с содержанием принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной порчи, если иное не предусмотрено п. 7 ст. 2 Закона РСФСР “О собственности в РСФСР”. Названный закон утратил силу, но указанная норма содержится теперь в ст. 210 ГК РФ. “Бремя” в данном случае заключается в том, что собственник сам, за счет своих средств должен обеспечивать надлежащее содержание и ремонт приватизированного жилья, соблюдая при этом единое правило и нормы эксплуатации и ремонта жилищного фонда установленный для домов государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 21 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” и ст. 144 ЖК РСФСР). Естественно, что не все собственники жилых помещений имеют возможность обеспечивать их содержание и ремонт своим трудом, самостоятельно. Особенно это касается собственников жилья в многоквартирных домах. С учетом этого обстоятельства Закон “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (ст. 21) признает за собственником жилья право “образовывать товарищества и иные объединения”, которые могут заключать договоры со специализированными организациями на обслуживание и ремонт. Такие договоры могут заключать и сами* собственники, не создавшие подобного товарищества или объединения. Договор на обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещении заключаются с государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно- строительными организациями, причем на них законом возложена обязанность заключения таких договоров (ч. 1 ст. 2 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”). В интересах собственников жилых помещений названной нормой предусмотрено, что расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, оплачиваются собственниками не по рыночным ценам, а по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального фонда. В ст. 24 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, говорится, что собственники жилых помещений и в частично, и в полностью приватизированных домах участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, объектов общего пользования домом и содержанием придомовой территории соразмерно занимаемой ими площади. Они участвуют в этих расходах на равных основаниях с гражданами, которые занимаемые ими квартиры не приватизировали. Расходы по оплате, обслуживания и ремонта дома и придомовой территории часто именуются квартирной платой. В структуре квартирной штаты основное значение (до 97%) имеет возмещение общедомовых расходов, а на поддержание внутриквартирного оборудования расходуется лишь около 3%1 . Значительные новшества организации, обслуживания и ремонта жилых домов иной недвижимости в жилищной сфере” содержится в Законе РФ от 24 декабря 1992 года “Об основах федеральной жилищной политике”2 и Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года № 2275 . Закон предусмотрел образование товариществ собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумов. Организация такого товарищества возможна при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений. Чтобы объединиться, первоначально, по инициативе одного или нескольких собственников, проводится собрание лиц, желающих объединится в товарищества и имеющих в конкретном доме на праве собственности, на праве хозяйственного ведения, либо в оперативном управлении жилые или не жилые помещения. Собрание принимает решение о создании товарищества домовладельцев и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию, которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации товарищества и избрания его органов управления. Комиссия разрабатывает проект 1 См. .'Российская газета. 1993. 12 февраля. 2 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993. №3. Ст. 99. 3 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5079. устава, созывает общее собрание собственников, на котором принимается устав товарищества. Устав, принятый общим собранием собственников, и протокол общего собрания членов товарищества представляется органами местного самоуправления, где они регистрируются. С этого момента товарищество приобретает права юридического лица. При осуществлении хозяйственной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, государство и члены товарищества не несут ответственности по его долгам. Ликвидация товарищества домовладельцев может быть осуществлена только в двух случаях:, во-первых, при приобретении одним лицом в собственность всех жилых нежилых помещений в многоквартирном жилом доме; во-вторых, при физическом уничтожении или разрушении многоквартирного дома, когда невозможно его восстановление или замещение. Временное положение о кондоминиуме прямо запрещает ликвидацию товарищества домовладельцев по решению общего собрания членов товарищества1. Коммунальные услуги, к которым относятся электро-, тепло-, водо-, газоснабжение, в настоящее время как правило, предоставляются 1 См.: Крашеншшнков П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных доыах М, 1995. С. 12-25. государственными или муниципальными предприятиями. Их услуги оплачиваются по установленным в централизованном порядке ценам и тарифам. При этом и наниматели в домах государственного и муниципального жилищного фонда и граждане - собственники квартир оплачивают коммунальные услуги по одинаковым ценам и тарифам. В Законе “Об основах федеральной жилищной политике” (ст. 15) предусматривается внедрение нового, чисто рыночного принципа оплаты жилья (при найме) и коммунальных услуг. Оплата коммунальных услуг устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на эти условия. Переход а новую систему оплаты коммунальных услуг должен быть осуществлен поэтапно в течение 10 лет с использованием указанных в этом Законе “мер социальной защиты граждан” в виде предоставления субсидий (компенсации) гражданам, за которыми будет признано право на такие льготы “с учетом совокупною дохода семьи”. Проблема оплаты коммунальных услуг приобретает все более острый характер. В печати высказывается мнение, что как только начнется реализация принципа оплаты коммунальных услуг, закрепленного в Законе “Об основах федеральной жилищной политике”, доля затрат на жилищные и коммунальные услуги возрастет и к концу тысячелетия достигнет, видимо, 20-30% месячного дохода семьи1. 1 См.: Чернышев Л. Квартира: 20 процентов заработка //Ваше право. 1993. № 7. С. 1. После осуществления приватизации, т. е. приобретения гражданином жилого помещения в собственность, гражданин как собственник недвижимости становится субъектом налогового правоотношения. Он должен платить налог на недвижимость в порядке, установленном законодательными актами РФ о налогах. Ставка налога на помещение уплачивается ежегодно по ставке устанавливаемой органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации в размере, не превышающем 0,1% инвентаризационной оценки жилого помещения, которое дается БТИ1. От уплаты налога освобождаются инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, участники гражданских и Великой Отечественной воин, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих проходивших службу в воинских частях, пенсионеры, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих погибших при исполнении служебных обязанностей и некоторые другие категории граждан. 1 См.: Закон РФ “О подоходном налоге с физических лиц” от 07.12.91 г. Ла 1198 -1. // ВВС РФ. 1992. № 12. Ст. 591. Заключение В настоящее время большинство россиян являются собственниками жилых помещений. Процесс приватизации, начатый более десятилетия назад, продолжается, но остается немалое количество граждан, которые не спешат приватизировать свое жилье. Они хотят знать более подробно, что может дать им приватизация, что они приобретут, а что возможно потеряют. В проведенной работе проанализировано законодательство о приватизации и сделана попытка исследовать его. Исследовать правовые основы приватизации. Дать понятие правам и обязанностям собственника приватизированной квартиры. Работа состоит из введения, трех глав и заключения. Во введении, говорится о значимости и необходимости производства приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. В первой главе дано понятие приватизации. Подробно описан ход развития жилищной реформы в России. Раскрыты принципы добровольности, одноразовости, безвозмездности приватизации жилья. Рассмотрен ряд условий приватизации. Так, для осуществления гражданином приватизации жилого помещения необходимо письменное согласие всех проживающих в данном жилом помещении. Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” в полной мере защищает права и интересы несовершеннолетних: их указания в документах на осуществление приватизации является обязательным, отказ от включения их в число собственников квартир возможен только с разрешения органов опеки и попечительств. Важным условием при осуществлении приватизации жилья является определение вида общей собственности, который наниматель и члены его семьи должны выбрать до заключения договора передачи жилья. Во второй главе рассматриваются вопросы права собственности граждан на приватизированную квартиру. Собственник приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Вместе с тем на собственника накладываются определенные ограничения при осуществлении своего права. Так, законом предусмотрено строго целевое использование жилых помещений, ограничение, перепланировки и переустройства приватизированного жилья. При изучении правового режима помещений, не подлежащих приватизации, выяснили, что постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года отменен запрет на приватизацию жилых комнат в коммунальных квартирах. Данный запрет был признан противоречащим Конституции России. В связи с этим выявилось несколько новых вопросов обусловленных особенностям статуса коммунальной квартиры: как поступить с правом собственности на места общего пользования, как распределить расход по ремонту таких мест. При приватизации комнаты в коммунальной квартире гражданин одновременно становится собственником части общего имущества коммунальной квартиры. Ему принадлежит доля таких мест, соразмерная занимаемой собственником площади в коммунальной квартире и поэтому расходы по обслуживанию и ремонту мест общего пользования он также несет в зависимости от занимаемой жилой площади. В третьей главе определены права и обязанности собственника жилья. Право, совершать сделки с приватизированным жильем, которые не противоречат закону. •* В ходе проведенного исследования выяснено, что гражданин хоть и является собственником своей квартиры, но его права ограничены законом в интересах общества. Также он несет обязанности по содержанию собственности. Таким образом, можно сделать вывод, что приватизация - верный шаг государства, и ее проведение на сегодняшний день достаточно полно урегулировано законодательством Российской Федерации. Библиография 1. Конституция РФ. 2. ПСРФ. 3. ЖК РСФСР. 4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик.// Ведомости СССР. 1991. №26. 5. Закон от 17 февраля 1990 г. “О собственности в СССР”.// Ведомости СССР. 1990.№11. 6. Закон РФ от 04 июля 1991 г. “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. 7. Закон РФ от 07 декабря 19991 г. “ О подоходном налоге с физических лиц” . 8. Закон РФ от 15 июня 1992 г. “О залоге”.// Ведомости РФ . 1992. №23. 9. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. “Об основах федеральной жилищной политики”.//Ведомости, РФ. 1993. №3. 10. Федеральный Закон от 15 июня 1996г. “О товариществах и собственниках жилья”. 11. Федеральный Закон от 27 мая 1998 г. “О статусе военнослужащих”.// СЗ РФ. 1998. №22. 12. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. “О собственности в РСФСР”.// Ведомости РСФСР. 1991. №30. 13. Закон РСФСР от 06 июля 1991 г. “О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР”.// Ведомости РСФСР. 1991. №28. 14. Указ Президента СССР от 19 мая 1990 г. “О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации”.// Ведомости СССР. 1990. №22. 15. Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. №2275.// Собрание актов РФ. 1993. №52. 16. Постановление Совета Министров СССР от 02 декабря 1988г. в порядке продажи гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда”.// СП СССР. 1989. №1. 17. Постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. // СП РСФСР. 1989. №13. 18. Распоряжение Мэра г. Москвы от 26 июня 1994 г. №252 - РМ “О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений”.// Жилищная реформа в Москве. Сборник нормативных документов. 19. Постановление правительства Москвы от 26 ноября 1991 г. №199. “О бесплатной приватизации жилищного фонда в Москве”.//Вестник мэрии Москвы. 1991. №7. 20. Постановление правительства Москвы от 21 февраля 1995 г. №163. “Об изменении и дополнении прейскуранта на услуги, оказываемые при оформлении прав собственности на жилые помещения”. // Вестник мэрии Москвы. 1995. 23-29 март. 21. Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР. // Жилищное законодательство. Юридический справочник. М., 1992. 22. Постановление Конституционного Суда от 03 ноября 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №45. 23. Практика Верховного Суда РФ // Бюллетень ВС РФ. 1993. №11, 1994. №2, 1995. №6,1996. №2,1998. №4. 24. Архив Знаменского городского суда. Гражданское дело № 2 - 502/98. 25. Алексеева О.И. И стаи мой дом чужим. // Российская газета. 1993. 17 июня. 26. Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище. // Законность. 1998. №6. 27. Борисов К.Н. У дома должен быть хозяин. // Российская газета. 1993. 04 января. 28. Глухов К.А. Приватизация жилья. Комментарий к законодательству. Ч. 1. М., 1991. 29. Исрафилов Д.Н. Проблемы приватизации жилья. II Российская газета. 1992. , > \ 11 ноября. 30. Иванов Г.Н. Жилищная реформа в России. // Российская газета. 1993. 12 февраля. ^ _ 31. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда. М., 1995. 32. Крашенинников П.В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. 33^. Х^ух^ио& Е^Ат 41рава ч^обствеш!О защиты (комментарии к новому ПС РФ). // Экономика и жизнь. М., 1996. < 34. Чернышев Л. Квартира 20 % заработка. // Ваше право. 1993. №7. |