Каталог :: Право

Реферат: Принципы, механизмы и основные направления регулирования земельных отношений. Виды и формы земельной собственности. Субъекты и объекты земельных отношений

ВИДЫ И ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Земельные отношения включают в себя следующие важнейшие элементы:
-формы собственности на землю (частная, государственная, му­ниципальная,
общинная и т. п.);
-отношения хозяйственного использования земли;
-формы управления земельными ресурсами (система политичес­ких, социально-
экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию
их использования);
-способы и методы регулирования земельных отношений.
Рассмотрим перечисленные аспекты земельных отношений подробнее.
Собственность в самом общем смысле выражает присвоение тех или иных благ и
является чрезвычайно сложным понятием. Эконо­мические науки рассматривают ее
в связи с реальным присвоением и хозяйственным использованием имущества
(прежде всего средств производства). Юриспруденция устанавливает правовые
характе­ристики такого присвоения, его отражение в законах, принимае­мых
государственной властью, обязательных для исполнения всеми гражданами.
Собственники земли далеко не всегда являются производителя­ми
сельскохозяйственной продукции; они могут передавать землю другим лицам. Так
возникают отношения хозяйственного исполь­зования (например, арендные
отношения).
Отношения собственности и хозяйственного использования формируют
противоречивые экономические интересы, приводя­щие к конфликтам между
групповыми и общественными целями. Поэтому необходимы правовые механизмы
управления земельны­ми ресурсами со стороны государства, а также разработка
методов экономического регулирования земельных отношений.
Земельные отношения складываются под влиянием множества факторов, имеющих
достаточно сложный состав, структуру, сопод­чинение и механизм совокупного
воздействия. Важное значение при этом имеют историческая преемственность,
соответствие зе­мельных отношений социально-экономическим основам обще­ства,
необходимость обеспечить финансовую устойчивость эконо­мики, инвестиционную
активность отраслей и регионов и т. д.
Существенную роль играют также политические и социально-психологические
факторы. К первым из них относятся политичес­кие решения и правовые нормы,
способы их осуществления и конт­роля за реализацией, состояние и способность
к функционирова­нию пирамиды исполнительной власти, активность и социальная
направленность деятельности партий и общественно-политичес­ких движений.
Вторые включают механизмы мотивации, психоло­гические установки и ориентации
конкретных лиц в соответствии с их социальными характеристиками, семейным
положением, уров­нем жизни, профессионально-образовательным статусом и т. п.
В результате исторического развития любого общества посте­пенно складывается
определенная иерархия субъектов земельных отношений, к которым относятся
физические лица (индивидуумы), их сообщества (общины), деловые организации
(юридические лица) и государство, их объединяющее, представляющее и
защища­ющее их интересы, многообразные и часто противоречивые.
     Субъектами земельных правоотношений называются лица, на­деленные
земельными правами и несущие обязанности, предусмот­ренные земельным
законодательством.
Круг субъектов земельных правоотношений в одном и том же го­сударстве может
меняться. Так, в России с ликвидацией монополии государственной собственности
на землю, появлением многообраз­ных форм земельной собственности и
хозяйственного использова­ния земель он резко расширился.
Российская Федерация, ее субъекты, города федерального зна­чения, автономные
области, автономные округа являются субъек­тами правоотношений
государственной собственности на землю. При этом следует учитывать, что,
будучи субъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе с тем
является субъектом права территориального верховенства и носителем
госу­дарственного суверенитета. Согласно Конституции РФ суверени­тет России
распространяется на всю ее территорию, ее Конститу­ция и федеральные законы
имеют здесь верховенство.
Административно-территориальные единицы, не являющиеся субъектами Федерации,
— районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты —
обладают правами муници­пальной собственности на землю, находящуюся в
пределах их гра­ниц (черты населенных пунктов).
В отличие от субъектов правоотношений государственной и му­ниципальной
собственности на землю все иные субъекты земель­ных правоотношений — органы
государственной власти и местного самоуправления, граждане и юридические лица
— выступают учас­тниками таких видов отношений, как управление землей и ее
ис­пользование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме
того, являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и
совместной) собственности на землю.
Органы государственной власти и местного самоуправления вы­полняют в
пределах, указанных в законе, определенные функции по управлению землей.
Охрану земельных прав осуществляют госу­дарственные правоохранительные органы
— суды общего назначе­ния, прокуратура, арбитражный суд.
Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является общим объектом
всех земельных правоотношений. Однако в зави­симости от вида этих отношений
понятие земли как объекта может быть различным. Так, если речь идет об
участках, для которых уста­новлен определенный правовой режим,
непосредственным объек­том процессуальных действий могут быть данные кадастра
и мони­торинга земель, решение компетентного органа о предоставлении
земельного участка и т. д.
Круг объектов земельных правоотношений в сфере государ­ственной и
муниципальной собственности определяется законода­тельством. Так, объекты
земельных правоотношений федеральной собственности определены Указом
Президента РФ «О федеральных природных ресурсах». К ним относятся земельные
участки, предос­тавленные для обеспечения нужд обороны и безопасности страны,
охраны государственных границ, осуществления других функций, отнесенных к
ведению органов государственной власти; земельные участки, занятые объектами,
находящимися в федеральной соб­ственности, а также участки особо охраняемых
природных террито­рий федерального значения.
К объектам земельных правоотношений государственной соб­ственности субъектов
Российской Федерации относятся земли, на­ходящиеся в пределах их
административно-территориальных гра­ниц, за исключением земель, составляющих
федеральную, муници­пальную, частную или иную форму собственности на землю.
Соот­ветственно объектами муниципальной собственности являются земли,
находящиеся в границах административных районов, насе­ленных пунктов, кроме
земель, составляющих государственную, частную, общую собственность. Объектами
земельных правоотно­шений частной и общей собственности выступают
индивидуальные обособленные в натуре и юридически закрепленные земельные
уча­стки, предоставленные (приобретенные) в собственность в уста­новленном
порядке гражданам и юридическим лицам, а также зе­мельные акции и земельные
доли (паи) членов коллективов сельс­кохозяйственных предприятий, которым
земля принадлежит на праве общей долевой собственности.
В сфере государственного управления землями объект земель­ных правоотношений
находится в зависимости от компетенции органа управления землей и вида
управленческой функции. Это мо­жет быть весь земельный фонд (ведение
мониторинга земель, госу­дарственного земельного кадастра), земля в пределах
определенных административно-территориальных границ (предоставление и изъятие
земель, планировка земель населенного пункта), отдель­ный земельный участок
(внутрихозяйственное землеустройство).
Индивидуально обособленный в установленном порядке зе­мельный участок
независимо от правовых оснований его предос­тавления (в собственность,
землепользование, аренду) составляет объект земельных отношений в области
использования земли. При этом он не перестает быть одновременно объектом
права собствен­ности на землю соответствующего вида.
Земельный участок —это часть поверхности земли, имеющая фиксированные
границы, площадь, местоположение, правовой статус (целевое назначение,
разрешенное использование и форму законного владения) и другие
характеристики, отражаемые в госу­дарственном земельном кадастре и документах
государственной ре­гистрации прав на землю.
Кроме того, помимо земельных участков и прав на них, к объек­там земельных
правоотношений относятся также прочно связан­ные с земельными участками
объекты (водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и
др.), перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их
на­значению и состоянию. Поэтому эти объекты находятся вместе с зе­мельными
участками в нераздельном обороте, если иное не предус­мотрено законом.
В правоохранительных земельных правоотношениях объектами являются
установленный законом земельный правопорядок, права и законные интересы
участников земельных правоотношений.
Земельные отношения зависят от решения некоторых базовых вопросов, главный из
которых — вопрос о собственности на землю.
Формы земельной собственности и организационно-политичес­кие и правовые
механизмы, их реализующие, способны либо уско­рять, либо замедлять развитие
экономики. В зависимости от того, на­сколько полноценно субъекты
собственности реализуют свои права на землю, а также на результаты ее
производительного использова­ния, определяется сила мотивов к расширению
производства.
Земельная политика каждого государства в конкретный период его развития во
многом складывается под влиянием общей социаль­но-экономической политики и
выражается в правилах распределе­ния и использования земельного фонда,
ограничениях и стимулах в этой области.
В настоящее время получили распространение различные фор­мы земельной
собственности — частная, общая (совместная), госу­дарственная и др. Кроме
того, имеются различные формы пользова­ния землей, которые подразделяют на
срочные и бессрочные, плат­ные и бесплатные и т. д.
Аренда как форма землепользования представляет собой переда­чу
землевладельцем (арендодателем) арендатору земли на опреде­ленных условиях в
соответствии с договором. Эти условия могут включать размер арендной платы,
ее виды (деньги, продукция и ус­луги, налоговые и иные платежи за землю,
например проценты на вложенный в землю капитал в счет арендной платы) и т. д.
Отноше­ния, возникающие в связи с арендой земли, регулируются
законо­дательством Российской Федерации.
Арендатор вправе использовать арендуемый земельный участок только по
назначению и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждать иным
способом. По окончании действия договора все права, относящиеся к земельному
участку, переходят к земле­владельцу (арендодателю).
Земельные отношения включают и экономические отношения, возникающие между их
субъектами в процессе пользования землей. Так, граждане и юридические лица за
участки, предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемое
владение, постоянное (бессрочное) пользование и срочное пользование,
уплачивают зе­мельный налог, а за полученные в аренду земельные участки —
арендную плату.
Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом пло­дородия почв,
других природных и экономических условий, местопо­ложения земельного участка
и не зависит от результатов хозяйствен­ной деятельности землевладельца.
Арендная плата за земельные участ­ки определяется договором между владельцем
и арендатором.
Граждане, имеющие в собственности, пожизненном наследуе­мом владении,
бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь
которых превышает предельные раз­меры, установленные земельным
законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть
площади, превышаю­щую предельный размер.
В России актуальным сейчас является вопрос о земельном обо­роте, включая
порядок установления, изменения и прекращения земельных прав и обязанностей.
Допускается без изменения целе­вого назначения купля-продажа земельных
участков в собствен­ность гражданам для коллективного и индивидуального
садовод­ства и животноводства, жилищного, гаражного и дачного строи­тельства,
личных подсобных хозяйств. Существует определенный порядок наследования,
дарения, аренды, субаренды, установления сервитутов и обременении земельных
участков.
Субъекты Российской Федерации реализуют возможность опре­делять правовые
формы владения землей на своей территории в рамках своих конституционных
правомочий. Они также разрешают изменять целевое назначение
сельскохозяйственных земель на ос­нове утвержденной градостроительной
документации.
Очень важен экологический аспект земельных отношений. Сей­час необходим
постоянный учет процессов, происходящих в раз­личных экосистемах и в биосфере
в целом; он осуществляется в рамках государственного мониторинга земель.
Платежи за природопользование и загрязнение среды являются пока единственным
и к тому же малоэффективным механизмом экономического стимулирования охраны
окружающей среды.
                ПРИНЦИПЫ, МЕХАНИЗМЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ                
            ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ            
       ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ       
Государственным регулированием земельных отношений на­зывается система мер,
направленных на обеспечение рациональ­ного и эффективного использования
земли, ее охрану, воспроиз­водство и повышение плодородия почв, сохранение и
создание благоприятной для людей окружающей среды, на защиту прав
собственности, владения и пользования землей путем осуществле­ния комплекса
организационных, правовых, экономических дей­ствий.
Кроме государственного существует и рыночное регулирование земельных
отношений. Государственное регулирование обеспечи­вает организационно-
правовой базис, регламентирует экономичес­кие взаимоотношения субъектов
земельного права. Рыночное регу­лирование осуществляется на основе
взаимодействия спроса и предложения на землю как объект недвижимости в рамках
суще­ствующей правовой базы и с учетом реальных условий производительного
использования земельных участков.
Практика развитых стран показывает, что прямое организующее начало в
формировании и регулировании земельных отношений всегда должно принадлежать
государству, а рыночный механизм формируется в рамках существующего
законодательства и в интере­сах граждан.
К основным задачам государственного регулирования земель­ных отношений
относится:
улучшение использования и охраны земельных ресурсов госу­дарства;
сохранение и улучшение экологического состояния территорий;
создание правовых, экономических и организационных предпо­сылок для
функционирования всех форм собственности, владения и пользования землей и
форм хозяйствования на ней.
Государственное регулирование земельных отношений в России включает:
регулирование использования земли в качестве природного, со­циального и
хозяйственного объектов;
формирование многообразия форм собственности, владения и пользования землей;
наделение правомочиями субъектов РФ и органов местного са­моуправления по
регулированию земельных отношений на своих территориях;
обеспечение равенства участников земельных отношений в за­щите их прав;
недопущение противоречащего закону вмешательства государ­ства в деятельность
граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;
охрану земли и окружающей природной среды от порчи и нару­шений;
пресечение действий владельцев, пользователей и собственни­ков земли,
наносящих ущерб безопасности и обороне страны, нару­шающих охраняемые законом
права и интересы других лиц;
обязательность мероприятий по государственному управлению земельным фондом
для всех лиц независимо от типа их прав на зем­лю;
обязательность государственного регулирования при вовлече­нии земли в
рыночный оборот (при функционировании земельных рынков, банков, страховых
компаний и других институтов рыноч­ной экономики).
Правильной организации государственного регулирования зе­мельных отношений,
формированию его адекватного содержания и методов осуществления будет
способствовать выполнение следую­щих основных требований:
1. Земельные отношения должны регулироваться в соответствии с Конституцией и
Земельным кодексом РФ, не противоречащими им нормативными актами субъектов
Федерации и органов местного самоуправления. Правовые нормы по вопросам
регулирования зе­мельных отношений, содержащиеся в других отраслях
законода­тельства, должны соответствовать земельному законодательству (при
пользовании водными, лесными и иным природными ресур­сами, в
градостроительстве).
2. Федеральное земельное законодательство устанавливает об­щие для всех
субъектов Федерации начала регулирования земель­ных отношений, обязательные
требования к учету и охране земель, мониторингу земель, землеустройству,
государственному земель­ному кадастру, государственному контролю за
использованием и охраной земель, а также определяет правовой режим земель,
имею­щих федеральное значение.
3. Соотношение земельного законодательства субъектов Феде­рации и нормативных
актов органов местного самоуправления, ре­гулирующих земельные отношения,
устанавливается в соответ­ствии с их полномочиями, определенными
законодательством РФ, а также утвержденными федеральным законом договорами о
раз­граничении полномочий по регулированию земельных отношений между
различными органами государственной власти.
4. Регулирование земельных отношений осуществляется исходя из целевого
назначения и правового режима земель в соответствии с категориями земель,
определяемыми федеральными законами и за­конами субъектов Федерации.
5. Порядок использования земель внутри той или иной их кате­гории
определяется собственником, пользователем, владельцем, арендатором земельных
участков в соответствии с природно-сельс-кохозяйственным районированием
земель, их зонированием, тер­риториальным планированием их использования и
землеустрои­тельной документацией. При этом особой охране должны подле­жать
сельскохозяйственные угодья; трансформация их в несельско­хозяйственные
допускается в исключительных случаях в порядке, установленном законом.
6. При регулировании земельных отношений государство долж­но создавать
экономические, правовые и организационные условия для поддержки рационального
и эффективного использования зе­мельных ресурсов, их охраны и повышения
качества, для обеспече­ния территориальной и экологической устойчивости
землевладе­ний и землепользовании.
7. Развитие экологических методов регулирования земельных отношений должно
осуществляться путем совершенствования платности землепользования, рентных
отношений, стимулирова­ния земледельцев и землепользователей за рациональное,
эффек­тивное использование земли, создания источников налоговых по­ступлений
в федеральный и местные бюджеты.
8. Государственное регулирование земельных отношений долж­но осуществляться
на основе научно обоснованных концепций и прогнозов экономического развития
страны и ее регионов, отрас­лей производства, использования ресурсов, в том
числе и земель­ных, на основе действующей законодательной и нормативной базы
и механизмов регулирования.
9. Управление земельными ресурсами включает планирование их использования,
зонирование земель, природно-сельскохозяйственное районирование,
землеустройство, мониторинг земель и государственный земельный кадастр.
Планирование развития тер­риторий и их хозяйственного использования
базируется на реше­ниях органов исполнительной власти. Долгосрочная
перспектива их развития определяется на основе социально-экономических
программ, землеустроительной, градостроительной и иной доку­ментации.
10. Государство должно обеспечить использование и охрану зе­мель
сельскохозяйственного назначения в соответствии с их природно-
сельскохозяйственным районированием.
11. Земельные отношения должны регулироваться на основе до­стоверных,
открытых и своевременных сведений о природном, хо­зяйственном и правовом
положении земель Российской Федера­ции, местоположении и размерах земельных
участков, их количественных характеристиках, правовом режиме, стоимостной
оценке и иных необходимых сведений, то есть исходя изданных земельно­го
кадастра, являющихся основой для организации использования земли всеми
участниками земельных отношений.
12. Регулирование правовых, организационных, экономичес­ких, технологических
и других мероприятий по использованию и охране земельных ресурсов, сохранению
и повышению плодородия почв, недопущению необоснованного изъятия наиболее
ценных зе­мель из сельскохозяйственного и лесохозяйственного оборота.
13. Соблюдение земельного законодательства, прав и обязаннос­тей субъектов
земельных отношений, установленных норм, правил, нормативов; выполнение
мероприятий по использованию и охране земель органами государственной власти
и местного самоуправле­ния, юридическими и должностными лицами, а также
гражданами.
ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Правовой механизм государственного регулирования земельных отношений включает
источники земельного права, земельно-пра­вовые нормы и земельные
правоотношения.
Источники права представляют собой внешнюю форму выраже­ния правотворческой
деятельности государства, с помощью кото­рой воля законодателя становится
обязательной для исполнения. Наиболее распространенная форма источника права — 
норматив­ные правовые акты уполномоченных органов государства,
устанав­ливающие (санкционирующие) правовые нормы, рассчитанные на многократное
применение при регулировании соответствующих общественных отношений. Под
источниками земельного права, по определению Е. Н. Колотинской и др.,
понимаются нормативные правовые акты, принятые уполномоченными органами и
содержа­щие правовые нормы, регулирующие земельные отношения. В за­висимости от
субъекта, уполномоченного государством на издание таких актов, они
подразделяются на акты органов государственной власти и акты органов местного
самоуправления. Занимая ведущее место среди нормативных актов, регулирующих
земельные отноше­ния, акты органов государственной власти подразделяются по
вер­тикали на федеральные акты Российской Федерации и акты
субъек­тов Российской Федерации, а по горизонтали — на законы и 
иные нормативные правовые акты.
Все законы и иные нормативные правовые акты находятся меж­ду собой в строго
иерархической соподчиненности. Законы, при­нимаемые высшими представительными
органами государствен­ной власти, обладают наибольшей юридической силой по
отноше­нию ко всем иным источникам права. Верховенство среди законов на всей
территории России принадлежит Конституции РФ, наде­ленной высшей юридической
силой, и федеральным законам. Со­гласно Конституции РФ все законы и иные
правовые акты, прини­маемые в Российской Федерации, не должны ей
противоречить.
Являясь едиными по способу формирования, своему положе­нию в правовой системе
и роли в регулировании общественных отношений, законы подразделяются на
федеральные конституцион­ные законы и федеральные законы, принимаемые по
предметам ве­дения РФ и имеющие прямое действие на всей территории РФ;
фе­деральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные
нормативные правовые акты субъектов Федерации; законы и иные нормативные
правовые акты субъектов Федерации, принима­емые ими по вопросам, находящимся
вне пределов ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов Федерации.
Федеральные законы в соответствии с Конституцией РФ не мо­гут противоречить
федеральным конституционным законам, а за­коны и иные нормативные правовые
акты субъектов Федерации — федеральным законам, принятым по предметам ведения
РФ и предметам совместного ведения РФ и субъектов Федерации. В слу­чае
противоречия между ними действует федеральный закон. При противоречии же
между федеральным законом и нормативным ак­том субъекта Федерации, принятым
по вопросам, отнесенным к собственному правовому регулированию субъектов
Федерации, действует нормативный акт субъекта Федерации.
Обеспечение соответствия конституций и законов республик, а также законов и
иных нормативных актов всех субъектов Федера­ции Конституции РФ и федеральным
законам отнесено к совмест­ному ведению РФ и субъектов Федерации.
Наряду с нормативными правовыми актами земельного законо­дательства к
источникам земельного права относят также акты дру­гих отраслей
законодательства, если они содержат правовые нормы, затрагивающие земельные
отношения.
Тесная естественная взаимосвязь земли и других природных ре­сурсов (недр,
вод, лесов, окружающей природной среды в целом) предопределяет наличие норм,
регулирующих отношения, связан­ные с землей, в источниках таких отраслей
права, как водное, лес­ное, горное, природоохранительное. Содержащиеся в этих
источ­никах нормы, регулирующие отношения по поводу земли, подчи­нены нормам
земельного права. Так, в соответствии с земельным законодательством в Законе
РФ «О недрах» определены право соб­ственника земельного участка на добычу
общераспространенных полезных ископаемых, находящихся в границах этого
участка, обя­занности землепользователя по охране земель от вредного
воздей­ствия и приведению нарушенного при пользовании недрами зе­мельного
участка в состояние, пригодное для использования; в Ос­новах лесного
законодательства Российской Федерации предус­мотрены порядок перевода лесных
земель в нелесные, обязанности лесопользователей по повышению плодородия
почв, предотвраще­нию эрозионных и других процессов, ухудшающих состояние
зе­мель, и т.п.
Правовые нормы, так или иначе связанные с регулированием зе­мельных
отношений, содержатся также в источниках администра­тивного и уголовного
права, предусматривающих соответствующие виды земельных административных и
уголовных правонарушений и меры ответственности за них; гражданского права,
содержащего общие положения о возмещении вреда и регулировании сделок с
землей как недвижимым имуществом; жилищного права, предус­матривающего право
граждан на получение земельного участка под жилищное строительство и их
обязанность использовать участок по назначению.
Особое место среди источников земельного права занимают акты, которые сами по
себе не имеют юридической силы, но приоб­ретают ее в результате утверждения в
установленном порядке пра­вомочными органами государства. Это могут быть
международные договоры, касающиеся земельных отношений, заключенные в
уста­новленном порядке и ратифицированные и утвержденные компе­тентным
государственным органом, а также договоры, заключен­ные РФ с субъектами
Федерации.
К этой же группе источников земельного права относятся утвер­жденные в
установленном порядке компетентными органами госу­дарства типовые договоры, а
также имеющие вспомогательное зна­чение (и позволяющие раскрыть содержание
земельно-правовых норм) санитарные нормы и правила (предусматривающие
требова­ния по охране земель и почв при проектировании, строительстве,
эксплуатации объектов), государственные стандарты, определяю­щие требования к
состоянию земель, и т. п.
Обладая высшей юридической силой по отношению ко всем иным источникам права,
Конституция РФ занимает центральное место среди них. Ее нормы составляют
основу источников земель­ного права и являются отправной юридической базой
для определе­ния основных направлений развития всего земельного
законода­тельства.
В Конституции РФ содержатся нормы, специально направлен­ные на регулирование
земельных отношений. Провозгласив ис­пользование и охрану земли и других
природных ресурсов как ос­нову жизни и деятельности народов, проживающих на
соответ­ствующей территории, Конституция закрепила такие основопола­гающие
положения земельного права, как введение частной, государственной,
муниципальной и иных форм собственности на землю и другие природные ресурсы,
право граждан и их объединений иметь землю в частной собственности, свободно
осу­ществлять владение, пользование и распоряжение землей и другими
природными ресурсами при условии, если это не наносит ущер­ба окружающей
среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Важную группу конституционных положений, действующих в . области земельного
права, составляют положения, связанные с раз­граничением предметов ведения
(полномочий) между федеральны­ми органами государственной власти и органами
государственной власти субъектов Федерации по вопросу о государственной
соб­ственности. В соответствии с Конституцией РФ к совместному ве­дению РФ и
субъектов Федерации отнесено разграничение государ­ственной собственности
(ст. 72), признание федеральной собствен­ности и управление ею (ст. 71).
Отраслевые законодательные источники земельного права под­разделяются на 
кодифицированные законодательные акты (Земель­ный кодекс РФ, земельные
кодексы республик), а также иные зако­ны РФ и субъектов Федерации.
Земельные кодексы представляют собой систематизированные законодательные
акты, регулирующие земельные отношения, пра­вовые нормы в которых
располагаются в порядке, отражающем сис­тему земельного права.
         ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ         
В условиях перехода к рыночной экономике особое значение приобретают проблемы
механизма экономического регулирования земельных отношений, его содержания на
конкретных этапах зе­мельной реформы.
Экономические интересы государства, землевладельцев и земле­пользователей
реализуются в процессе государственного и рыночно­го регулирования земельных
отношений. Государственное регулиро­вание создает организационный и правовой
базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов
земельного права. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса и
предложения на земельные участки, а также на труд, средства произ­водства и
результаты труда. Следует сразу отметить, что рыночное ре­гулирование не
может охватывать всю систему земельных отноше­ний, так как территориальная и
продовольственная безопасность России требует от государства вмешательства,
не связанного с эконо­мической целесообразностью.
Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется
системой мер экономического воздействия, направ­ленных на реализацию
земельной политики государства, обеспече­ние прав землевладельцев и
землепользователей, установление соци­ально справедливых платежей за землю,
экономическое стимулиро­вание рациональной, и эффективного землепользования,
введение экономических санкций за нерациональное использование и ухуд­шение
экологического состояния земельных участков, на защиту зе­мель
сельскохозяйственного назначения от порчи, снижения плодо­родия почв,
самозахвата и разбазаривания.
Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода к
рынку включает:
-земельный налог;
-арендную плату за землю;
-рыночную цену земли;
-залоговую цену земли;
-компенсационные платежи при изъятии земель;
-компенсационные выплаты при консервации земель;
-платежи за повышение качества земли;
-штрафные платежи за экологический ущерб;
-налоговое обложение при гражданском земельном обороте;
-плату за право аренды и т. д.
Экономический механизм регулирования земельных отноше­ний должен отвечать
следующим требованиям:
-обеспечение относительно равных стартовых возможностей по осуществлению
воспроизводственного процесса для всех субъектов земельных отношений;
-разграничение объективных и субъективных факторов этого процесса;
-использование земельной ренты в качестве основы для формиро­вания системы
экономических регуляторов, взаимодействие рент­ных регуляторов с другими
экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т.
д.);
-учет интересов и равноправие различных социальных групп на­селения в
реализации прав земельной собственности и различных форм землепользования;
-стимулирование рационального размещения и специализации
сельскохозяйственного производства;
-усиление экологической защиты земельных угодий.
Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений
является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на
экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их
повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоря­жении. С
экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек,
связанным с получением дохода в виде ренты.
Рента — устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской
деятельностью. Изве­стно несколько видов рент, в том, числе государственная и
банковс­кая, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные до­ходы в
виде процента. Земельная рента имеет иную природу.
Как известно, земельный собственник может вести хозяйство са­мостоятельно, но
может и передать свое право использования зем­ли в аренду предпринимателю.
Условиями арендного договора пос­ледний временно получает право монопольного
хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу
арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту
обусловлено именно данной монополией.
Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только
среднюю прибыль, но и добавочный доход, который бу­дет выплачен собственнику
земли в качестве земельной ренты. Сле­довательно, земельная рента — это форма
экономической реализа­ции собственности на землю. В ее составе различают
дифференци­альную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.
Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе мо­нополии на землю
как объект хозяйствования, ибо каждый пред­приниматель получает в свое
распоряжение конкретный, ограни­ченный в натуре участок. По качеству они
могут значительно разли­чаться и при равновеликих затратах обеспечивать
получение разно­го количества продукции, а следовательно, и прибыли.
С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот
вовлекаются худшие участки земли, с кото­рых получают обычную прибыль, а на
средних и лучших — более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем
в диффе­ренциальную ренту.
Наличие частной собственности на землю обусловливает возник­новение
абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, при­сваиваемой государством
и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю.
Источником ее образования являет­ся излишек прибавочной стоимости над средней
прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого
органи­ческого состава капитала, трудности перелива капитала из
промыш­ленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, урав­нивания
нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаро­производителей с общей
нормой прибыли. Поэтому, а также по при­чине ограниченности лучших и средних
по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования, цены на
про­дукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями
производства на худших участках, то есть эти цены выше обшей цены
производства.
Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль)
должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим
собственникам земли.
Абсолютная рента получается со всех земель независимо от их качества,
местоположения и производительности добавочных вло­жений. Мелкие
землевладельцы не имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их
издержки на производство сельскохо­зяйственных продуктов значительно выше
складывающегося обще­ственно нормального уровня издержек.
Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин
возникновения противоречий между землевла­дельцами и землепользователями, в
том числе и арендаторами, и государством. При этом не имеет значения
общественное (офици­альное) признание или непризнание существования
абсолютной ренты, так как ее величина и изъятие могут маскироваться и
закла­дываться в общий размер платы за землю. Национализация земли
ликвидирует монополию частной собственности на землю и свя­занную с ней
абсолютную ренту, но не решает проблем эффектив­ного и рационального
землепользования.
При экономическом регулировании земельных отношений этот аспект необходимо
учитывать с той или иной степенью полноты.
Другим важным аспектом экономического регулирования зе­мельных отношений
является дифференциальная рента, представ­ляющая собой часть прибавочной
стоимости, которая присваивает­ся землевладельцами по причине их монопольного
права на землю как на объект хозяйствования.
Экономической причиной ее образования является излишек прибавочной стоимости
над средней прибылью. Он создается бла­годаря более высокой
производительности труда работников сельс­кого хозяйства и дополнительно
вложенному капиталу на относи­тельно лучших и средних по плодородию и
местоположению зе­мельных участках. В условиях ограниченности вовлекаемых в
об­щественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению
земель используются и худшие массивы земель. Это обусловливается ростом
населения и его потребностей в сельскохозяйственных продуктах, необходимостью
удовлетворения про­мышленности в сельскохозяйственном сырье.
Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности
ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности
площадей лучших и средних по качеству земельных массивов при вовлечении в
использование худших из них. Для обеспечения возможности хозяйствования
землепользователь должен иметь индивидуальную цену производства,
складывающую­ся из индивидуальных издержек и средней прибыли (иначе
становит­ся бессмысленным процесс производства на худших участках и их
использование прекращается). Поэтому землепользователь — арен­датор худших
земель — претендует на получение средней прибыли, а ведущий хозяйство на
лучших и средних земельных участках — на получение добавочной прибыли сверх
средней (за счет более произ­водительного использования труда и капитала).
         МЕТОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ         
К основными методам государственного управления земельны­ми ресурсами
относятся землеустройство, государственный земель­ный кадастр, мониторинг
земель и государственный контроль за использованием и охраной земель.
     Землеустройство представляет собой систему мероприятий, на­правленных на
регулирование земельных отношений, организацию использования земель, учет и
оценку земельных ресурсов, составле­ние территориальных и внутрихозяйственных
планов. Основные направления землеустроительной деятельности включают:
-разработку федеральных и региональных программ использова­ния и охраны
земельных ресурсов и схем землеустройства с учетом экономических,
градостроительных, экологических и иных осо­бенностей территории;
-межевание с установлением (восстановлением) на местности границ
административно-территориальных образований, границ земельных участков
субъектов земельных отношений по единой го­сударственной системе и их
техническое оформление;
-составление проектов землеустройства и упорядочение суще­ствующих
землевладений и землепользований с устранением не­удобств в расположении
земель;
-определение границ земельных участков, установление их гра­ниц и отвод в
натуре (на местности), оформление планов (черте­жей) границ, подготовку
документов для удостоверения прав на зе­мельные участки;
-разработку разного рода рабочих проектов, в том числе по ре­культивации
нарушенных земель, защите почв от водной и ветро­вой эрозии, селей, оползней,
подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, засоления, загрязнения
отходами производ­ства, химическими и радиоактивными веществами, по улучшению
сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, сохране­нию и повышению
плодородия почв;
-обоснование размещения и установления границ особо охраняе­мых территорий;
-закрепление и изменение на местности городской черты, посел­ковой черты и
черты сельских поселений;
-проведение топографо-геодезических, картографических, по­чвенных,
агрохимических, геоботанических, историко-культурных и других обследований, а
также изыскательских работ;
-разработку землеустроительной документации, связанной с ре­сурсной оценкой,
использованием и охраной земель, сохранением и развитием традиционных видов
хозяйственной деятельности ма­лочисленных народов и этнических групп;
-составление карт и атласов о состоянии и использовании земель­ных ресурсов;
-проведение инвентаризации всех земель и систематическое вы­явление
неиспользуемых, используемых нерационально и не по це­левому назначению
земель.
Землеустройство проводится государственными проектными организациями, другими
предприятиями и физическими лицами, получившими лицензию на проведение этих
работ за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации,
местных бюджетов и заказчиков. Основные направления их деятельности:
-научное обеспечение и прогнозирование земельных преобразо­ваний,
перераспределение земель;
-обоснование и реализация единой государственной политики в области
планирования, перераспределения, рационального ис­пользования и охраны всех
категорий земель независимо от форм собственности на землю и форм
хозяйствования на ней;
-обеспечение целевого использования земель и сохранение цен­ных земель в
сельскохозяйственном производстве;
-формирование и размещение экологически и экономически обоснованных,
компактных и оптимальных по площади земле­пользовании;
-создание территориальных условий для рационального функци­онирования
сельскохозяйственного и несельскохозяйственного производств;
-разработка комплекса мер по улучшению сельскохозяйственных угодий, повышению
плодородия почв, поддержанию устойчивых ландшафтов и охране земель;
-межевание земель с установлением (восстановлением) и закреп­лением
(обозначением) в натуре (на местности) административно-территориальных и
территориально-производственных границ по единой государственной системе, а
также изготовление докумен­тов, удостоверяющих право на землю.
Землеустроительная деятельность осуществляется на всех зем­лях независимо от
их целевого назначения и форм собственности с использованием научно
обоснованной, гласно обсужденной и в ус­тановленном порядке утвержденной
землеустроительной докумен­тации — прогнозов, программ, схем и проектов,
материалов обсле­дований и изысканий.
Режим и целевое использование земель, организация террито­рии, ране земель
являются обязательными для собственников и пользо­вателей земли, а также
органов государственной власти и управле­ния. Внесение изменений в
землеустроительную документацию до­пускается лишь с разрешения утвердившего
ее органа.
Землеустройство проводится по решениям органов государ­ственной власти и
управления, местного самоуправления, по ини­циативе органов системы
Госкомзема РФ или по ходатайству заин­тересованных собственников и
пользователей земли, а также граж­дан и юридических лиц, претендующих на
получение земельного участка.
Землеустроительная деятельность регулируется Конституцией РФ, земельным
законодательством РФ, законодательными и ины­ми правовыми актами субъектов
Федерации, а также нормативны­ми актами, определяющими содержание, порядок
разработки, ут­верждения и реализации землеустроительной документации.
Под государственным мониторингом земель понимается система
наблюдений за состоянием земельного фонда; она является частью
мониторинга состояния природной среды и выполняет базовую,
связующую роль между всеми видами мониторинга природных ресурсов. Основные
цели мониторинга земель: оценка состояния зе­мельного фонда для
своевременного выявления изменений, их оценки, площади и выработки
рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов,
а также информационное обеспечение государственного земельного кадастра,
ра­ционального землепользования и землеустройства, контроля за использованием
и охраной земель.
Мониторинг земель осуществляется за счет средств федерально­го бюджета,
бюджетов субъектов Федерации и средств специальных денежных фондов.
Средства федерального бюджета расходуются на реализацию фе­деральных и
крупных целевых региональных программ по монито­рингу земель и охране почв,
бюджетов субъектов Федерации — на реализацию аналогичных региональных
программ.
Полученные в результате мониторинга земель данные ежегодно отражаются в
региональных докладах о состоянии и использовании земель, являющихся базовым
материалом для подготовки Государ­ственного (национального) доклада о
состоянии и использовании земель Российской Федерации. Эти доклады доводятся
до органов управления с соответствующими предложениями по предотвращению и
устранению негативных процессов на земле, используются
также для ведения земельного кадастра и осуществления государ­ственного
контроля за использованием и охраной земель.
     Государственный земельный кадастр как официальная система регистрации и
оформления документов о правах на земельные учас­тки и прочно связанную с ними
недвижимость, учета и оценки зе­мельных участков проводится по единой системе
на всей террито­рии Российской Федерации.
Сложившаяся земельно-кадастровая система сведений о природ­ном, правовом и
хозяйственном положении земель требует дальней­шего научного и методического
обеспечения. Сейчас она состоит из следующих основных разделов: регистрация
землевладений, земле­пользований и участков собственности; количественный и
каче­ственный учет земельного фонда; бонитировка почв и экономичес­кая оценка
земель. Эти разделы должны остаться и далее, но устарев­шая технология
получения, обработки, хранения и представления данных в условиях перехода к
многоукладной экономике, платности землепользования не обеспечивает и в
принципе не может обеспе­чить решения задач государственной земельной
политики.
Совершенствование земельного кадастра связано с большим объемом научно-
исследовательских и прикладных разработок. В первую очередь должны быть
решены следующие вопросы:
-уточнение классификаций угодий в связи с переходом на учет и оценку по
первичным участкам для целей земельного, лесного, вод­ного кадастров и
кадастров других природных ресурсов;
-установление для каждой категории земель по целевому назна­чению системы
общих и частных показателей, характеризующих качественное состояние парцелл
или экологически однородных участков;
-разработка способов получения и обработки этих показателей для различных
уровней ведения земельного кадастра;
-разработка программного обеспечения для сбора, обработки, хранения земельно-
кадастровой информации по парцеллам или экологически однородным участкам.
К важнейшим направлениям совершенствования земельного ка­дастра России
относятся:
-введение стоимостных оценок земли для формирования местно­го бюджета;
-осуществление мер экономического поощрения предприятий, природохранная и
социально-культурная деятельность которых имеет приоритетный характер для
города или района;
-поощрение экономическими методами рекультивации и восста­новления нарушенных
земель и освоения неудобий;
-решение экологических проблем путем принятия дифференци­рованной шкалы с
учетом класса вредности предприятия, размера санитарно-защитной зоны,
стоимости необходимых мероприятий по экологизации производства и др.;
-размещение различных объектов в соответствии с оптимальным функциональным
зонированием и планировочной организацией территории, принятыми в комплексных
градостроительных про­граммах, проектах районной планировки, генеральных
планах го­родов и других специализированных проектах, развивающих и
де­тализирующих комплексные программы развития района;
-компенсация дополнительных затрат землевладельцам и земле­пользователям из-
за менее выгодного их местоположения и т. д.
Перестройка земельно-кадастровой системы во многом связана с переводом
информации на современные виды ее носителей, сни­мающих ограничения по ее
форме (графическая, текстовая) и объе­му. Обработка огромных массивов
количественных, ценовых, каче­ственных и правовых данных о каждом контуре
земельных угодий, хозяйственной и административной единице, их динамике под
силу лишь современным компьютерным системам с наборами автоматизированных
рабочих мест.
Объектом земельного кадастра являются все земли Российской Федерации в ее
государственных границах, а кадастровой едини­цей — земельный участок с
прочно связанными с ним объектами, имеющий фиксированный правовой статус,
границы, площадь, ме­стоположение, цену.
Кадастровая документация включает в себя документы, подтвер­ждающие права на
земельные участки, картографические, графи­ческие, табличные, текстовые,
магнитные, электронные носители информации, предусмотренные правилами ведения
и использова­ния земельного кадастра.
При ведении земельного кадастра возникают кадастровые отно­шения — по поводу
производства, ведения, распределения и ис­пользования земельно-кадастровой
информации. Объектом их яв­ляется кадастровая информация о землях Российской
Федерации, участниками — государственные органы и учреждения, физичес­кие и
юридические лица, несущие установленные законодатель­ством обязанности и
обладающие соответствующими правами в данной области.
Земельный кадастр является основой, на которой базируются го­сударственные и
отраслевые регистрационные и учетные системы: регистры и реестры жилых и
нежилых помещений, предприятий и организаций всех форм собственности и
хозяйствования и т. п.
Государственный земельный кадастр ведется в целях:
-закрепления прав на землю собственников, владельцев, пользо­вателей земли;
-осуществления государственного контроля за распределением и использованием
земель, законностью земельных сделок (купли-продажи, аренды, залога, дарения,
обмена и т. д.);
-обеспечения оперативности, устойчивости земельного оборота и гласности
земельных сделок, разрешения земельных споров;
-проведения налогового обложения земли и земельных сделок;
-установления нормативной и перспективной цены земли;
-предоставления сведений о собственниках, владельцах, пользо­вателях
земельных участков, правовом режиме земель, их хозяй­ственном использовании и
цене;
-обеспечения необходимой информацией о земельных ресурсах органов
государственной власти, юридических и физических лиц.
Ведение реестров земельной регистрации, внесение в них запи­сей, выдача
правооформляющих документов, справок и выписок возлагаются на главного
регистратора кадастрового бюро; он же не­сет ответственность за правильность
сведений, содержащихся в ре­естрах, копиях и выписках из них.
Земельная регистрация является правоустанавливающим юри­дическим актом, на
основании и с момента свершения которого за лицами признаются и закрепляются
государством права на земель­ные участки, а также подтверждается законность
сделок с землей.
В процессе земельной регистрации в единую систему объединя­ются все правовые
сведения о земле, ее собственниках, владельцах, пользователях, а также
земельных сделках. Земельная регистрация осуществляется путем внесения
соответствующих записей в регист­рационную поземельную книгу.
Сведения, вносимые в книгу и подлежащие обязательной пред­варительной
проверке, приобретают юридическую силу и в даль­нейшем являются единственно
законными и достоверными для су­дебных, финансовых, налоговых и других
государственных орга­нов, предприятий, организаций, учреждений и граждан.
Достовер­ность и правильность содержащихся в кадастре регистрационных
сведений могут быть оспорены только в судебном порядке.
Сведения земельной регистрации включают:
-сведения о землях;
-их целевое назначение (категорию земель);
-наименование земельной собственности, землевладения, земле­пользования;
-форму собственности, владения, пользования землей;
-площадь земельной собственности, землевладений и землеполь­зований;
-местоположение, адрес;
-дату регистрации земельной собственности, землевладения, землепользования;
-наименование правооформляющего документа, выданного пос­ле регистрации, его
номер и дату выдачи;
-общую стоимость землевладения, в том числе стоимость самого земельного
участка и стоимость связанного с ним имущества;
-величину земельного налога;
-особые отметки о землевладении.
     Государственный контроль за использованием и охраной земель на­правлен на
обнаружение и пресечение действий, противоречащих принятым в земельном
законодательстве правилам ее использова­ния и охраны. Цель государственного
контроля — обеспечить со­блюдение всеми государственными учреждениями, а также
гражда­нами требований, гарантирующих сохранность земельного фонда страны в
целом и его отдельных участков.
Агроэкономическое состояние земельных ресурсов России к началу реформ было
неудовлетворительным. Многие площади эродированны и эрозионно опасны, многие
загрязнены промышленны­ми выбросами. Снизился запас гумуса в почвах, многие
земли ока­зались заболочены и переувлажнены, захламлены промышленны­ми
отходами и бытовым мусором, имеют солонцовые вкрапления, высокую кислотность.
Изучение зарубежной практики показывает, что действенная система
государственного контроля опирается как на экономичес­кие методы, так и на
административные, причем экономический механизм действует в том числе и на
принципе отдачи вложенных средств. Зарубежные системы аграрных отношений
содержат зна­чительное число стимулирующих рычагов, некоторые непосредственно
связаны с выполнением правил использования и охраны земель. При нарушении
субъектом норм пользования угодьями их права могут быть в какой-то части
приостановлены. В США, напри­мер, экономическое нарушение приводит к лишению
предприятий государственных контрактов, субсидий или ссужаемых средств. В
большинстве стран, использующих финансовые стимулы для под­держки мер по
уменьшению загрязнения земель, невыполнение ус­ловий, выдвигаемых для
получения займа, приводит к прекращению финансирования. Право организаций
государственной фи­нансовой системы осуществлять подобные действия ставит их,
по сути, в ряды органов, ведающих лицензированием.
В странах с развитой экономикой для обеспечения охранного землепользования
используются методы как прямого, так и косвен­ного действия при явном
преимуществе вторых. Иначе говоря, предпочтительнее меры, которые
способствуют предупреждению условий для возникновения правонарушений, чем
меры наказания за эти нарушения. В качестве таких профилактических мер особо
широко применяются профессиональные (специальные и пред­принимательские)
требования к лицам, покупающим или арендую­щим земельные участки. Причем эти
требования, если говорить об аренде, в равной степени предъявляют и сдающий
землю, и те, кто от имени государственных, общественных или кооперативных
организаций участвуют в оформлении арендных сделок. Первый — потому, что
заинтересован в более высоких суммах арендной пла­ты, которые (особенно при
фиксированных ставках) целиком зави­сят от объемов производства, инвестиций и
умения арендатора продуктивно использовать передаваемую ему землю. Вторые —
как об­леченные таким правом, защищающим национальные или кооперативные
интересы.
Большое значение имеют прямой контроль за использованием земель специалистами
государственных или других уполномочен­ных на это служб и неотвратимость
установленной законом ответ­ственности. Это подтверждает опыт передовых
сельскохозяйствен­ных товаропроизводителей России и развитых
капиталистических стран.